"중개료라도 아끼자" 서울 아파트 매매 5건 중 1건은 직거래

집값 급등에 따른 중개료 부담과 다주택자 증여 증가 등으로 3월 서울 아파트 직거래 비중이 20%를 넘어선 것으로 확인됐다. 이는 지난해 11월부터 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 관련 정보를 공개한 이후 가장 높은 수치다. 국토부는 직거래 비중이 급증하자 이달부터 전국의 이상거래를 대상으로 기획조사에 나서기로 했다.

■서울 아파트 직거래 비중 20% 돌파

6일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 3월 서울 아파트 매매계약 718건(해제계약 제외) 중 직거래 비중은 22.84%(164건)이다. 아파트 매매계약 10건 중 2건 이상이 매도인과 매수인 간 직거래로 체결된 것이다.

지난해 11월부터 국토부 실거래가 공개시스템에 직거래와 중개거래를 표기한 이래 직거래 비중이 20%를 넘은 건 처음이다.

서울 아파트 직거래는 지난해 11월 9.40%로 집계된 뒤 △12월 12.53% △2022년 1월 19.28% △2월 11.64%를 기록했다. 2월에 다소 주춤하긴 했지만 지난해 11월을 제외하고는 10%를 넘게 유지하다 이달 들어 처음으로 20%를 넘어선 추세다.

직거래는 공인중개사 없이 매수·매도자가 직접 매매계약을 하는 형태다. 업계에서는 직거래 유형을 크게 '중개수수료 절감'과 '절세' 목적으로 보고 있다.

공인중개사를 배제하면 중개수수료를 절감할 수 있고, 가족이나 지인과 직거래를 하면서 시세보다 싼 가격에 집을 넘길 수 있다. 특히 보유세와 양도세 부담이 큰 다주택자들이 직거래 방식의 매매로 집을 자녀에게 증여해 세금을 줄이는 것이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "지난해 중개수수료율이 낮아지긴 했지만, 서울 집값이 크게 오르며 고액구간의 수수료는 여전히 높은 편"이라며 "가족 간 증여 측면도 없다고 볼 수 없지만, 아파트처럼 소유 여부가 투명하게 드러난 매물은 법무사를 통해 저렴한 가격으로 거래하려는 수요가 늘어나고 있다"고 분석했다.

실제로 서울 동대문구 전농동 동대문롯데캐슬노블레스 전용 59㎡는 17층 매물이 지난해 2월 13억7500만원으로 최고가에 거래됐지만, 1년 뒤인 올해 3월 같은 층이 10억원에 거래됐다. 직거래로 거래되며 최고가 대비 3억7500만원이나 떨어진 것이다. 경기도 수원시 영통구 망포동 힐스테이트영통 전용 84㎡는 3월에만 3건의 직거래가 발생했다. 지난 2월 10억500만원에 거래된 이 평형은 3월 직거래로 11억원 2건, 7억8000만원에 1건이 거래됐다.

인근의 한 중개업소 관계자는 "11억원 직거래 2건은 절세를 위한 맞교환, 7억8000만원은 가족 간 직거래로 알고 있다"며 "같은 달 전용 71㎡가 8억1000만원에 거래된 점을 고려하면 그보다 큰 84㎡가 7억8000만원에 거래된 게 정상거래로 보기 어렵다"고 말했다.

■국토부 "이상거래 이달 기획조사"

절세를 목적으로 가족 간 직거래를 하다 적발되면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 국세청은 매매가격이 시세보다 30% 또는 3억원 넘게 저렴하면 증여로 의심하고 있다. 앞서 국토부도 아파트를 시세보다 5억원 싸게 매매한 사례를 탈세로 판단, 국세청에 세무조사를 의뢰한 바 있다.

가족 간 거래가 증여로 판단되면 증여세를 추징당한다.

국토부는 직거래 가운데 증여세 등 탈세 목적의 이상거래가 있는 것으로 보고 이달 조사에 나설 방침이다.

국토부 관계자는 "직거래는 수수료 절감 목적보다는 특수관계 간 거래가 많은 것으로 판단, 현재 전국 기획조사를 위한 이상거래를 분석 중"이라며 "주변 시세와 공시지가 등을 종합적으로 판단하는 만큼 연달아 일어나는 직거래로 평균가격이 하락해도 모두 적발이 가능하다"고 밝혔다.

[e-mail] 김동호 기자