컬리어스 "영국 오피스·남유럽 물류 투자기회"

[파이낸셜뉴스] "Return to London"(투자자들이 런던으로 돌아왔다)
글로벌 부동산 컨설팅 회사 컬리어스의 크리스 필그림 글로벌 캐피탈마켓 디렉터는 최근 파이낸셜뉴스와 만나 영국 오피스 거래 시장이 상승 국면에 있다고 진단했다. 올해 1·4분기가 역사상 두번째로 많은 투자가 이뤄진 시기라는 설명이다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 후 유럽 자산 대비 저평가 된 부분에 대한 반등이다.

독일의 오피스 투자 캡레이트(Cap Rate·자본환원율)는 뮌헨 기준 3.5%에서 최근 2.5%로 떨어졌다. 파리의 프라임오피스 캡레이트도 2.75% 수준이다.

런던은 4%에서 3.5%로 내리는 수준에 그쳤다.

캡레이트란 투자수익률 지표로 부동산 매입가 대비 순임대소득 비율을 말한다. 캡레이트가 높아지면 기대수익률이 높아진 만큼 대상 자산의 몸값이 내렸다는 의미다. 영국 런던의 오피스가 유럽 다른 주요 지역 대비 추가적으로 상승 할 여지가 있는 부분이다. 이를 반영해 국민연금은 UBS의 런던 본사 사무실을 약 1억5000만유로에 인수키도 했다.

필그림 디렉터는 "영국은 투자 규모에서 유럽 1위를 되찾았다. 영국은 전세계 투자자들이 지금 가장 핫하게 보고 있는 시장"이라며 "영국은 브렉시트에서 벗어나 국제 투자자들의 수익률과 임대료부분에서 잠재적 가치를 보여줬다"고 설명했다.

유럽에선 이탈리아 남부 등 남유럽을 중심으로 물류에 대한 투자기회가 있다고 봤다.

리처드 디발 컬리어스 EMEA(유럽·중동·아프리카) 크로스보더(국경간거래) 캐피탈마켓 디렉터는 유럽의 이커머스(전자상거래) 시장이 초입 국면인 것에 주목했다. 2021년 기준 온라인 소매 점유율은 유럽이 14.3%에 불과했다. 미국 20%, 한국 35%와 대조적이다.

특히 생활 수준이 높은 북유럽과 서유럽 대비 남유럽에서 이커머스의 성장이 가속화 될 것으로 보고 있다. 기존 점포 기반으론 상대적으로 리테일 효율성이 떨어져 이커머스에 대한 수요가 늘어 날 것이란 판단이다. 독일 등을 배후로 하는 폴란드 물류센터 대비 남유럽의 개발 비용이 적은 것도 한몫한다.

디발 디렉터는 "유럽 프라임 물류센터의 수익률은 지난 5년 간 160bps(1bps=0.01%) 상승했다. 현재 대부분의 시장에서 두 자릿수 수익률과 임대료 성장에 따른 미래 수익이 예측된다"며 "특히 투자자들은 더 높은 수익률을 위해 남부 이탈리아, 스페인 등 남유럽으로 옮겨가고 있는 중"이라고 설명했다.

유럽 오피스는 밸류애드(가치상승)를 통해 ESG(환경·사회·지배구조)에 적합하게 리모델링된 자산에 대해선 투자가 유효하다고 봤다.

필그림 디렉터는 "유럽은 임차인들이 현재 임대차 계약을 갱신하고 싶은 욕구가 적지만 ESG와 웰니스(건강) 부문에 소비를 늘리려는 경향이 있다"며 "좋은 대중교통수단, 네트워킹을 위해 편의 시설을 갖춘 중심지의 오피스는 공실률을 낮추고 수익을 늘릴 수 있다.

다만 위치가 안좋고 ESG에 준비가 안됐다면 한국 기관투자자로선 좋은 가격을 받기 어려워 매각이 불리하다"고 설명했다.

로버트 윌킨슨 컬리어스코리아 대표는 "컬리어스는 5년 안에 글로벌 사업 규모를 두배 이상 늘리고, 한국은 이 계획의 주요 국가다.

한국은 3년 이내로 성취 할 것으로 기대된다"며 "인력을 충원해 한국 캐피탈마켓의 리더가 될 것"이라고 말했다.


[e-mail] 강구귀 기자