내년 서울 아파트값 9.5% 떨어진다 “4분기 보합전환 가능성도”

[파이낸셜뉴스] 내년 서울 아파트값 실거래가가 9.5% 떨어질 것이란 분석이 나왔다. 금리 인상이 최고점에 달하지 않아 집값이 계속 떨어지는 상황에서 주택매수심리가 바닥을 향하고 있기 때문이다. 다만, 기준금리 인상이 정점을 찍을 것으로 보이는 내년 상반기 이후부터는 집값 하락폭이 둔화되고 연말부터 보합세로 돌아설 것으로 관측됐다.

12일 서종대 주택산업연구원 대표는 서울 중구 대한상공회의소에서 진행한 '2023년 주택시장 전망과 정책방향'을 통해 이같이 밝혔다. 서 대표는 "내년 주택가격에서 금리가 가장 중요한 변수"라며 "내년 기준금리가 최고점까지 오를 때까지 집값 하락 속도는 지금 같은 빠른 속도를 유지할 것으로 보인다"고 내다봤다.

주산연은 미국이 내년 초 기준금리를 5%까지 인상할 것으로 보고 집값 하락세를 예상했다. 다만, 기준금리 정점 이후부터는 서울은 보합전환될 수 있다고 봤다. 서 대표는 "기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 4월 이후부터 하락폭이 둔화될 수 있다"며 "기준금리가 하향전환될 가능성이 큰 내년 4·4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세로 전환될 가능성이 높다"고 말했다.

주산연은 내년 전국 아파트 가격은 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 이는 경제변수와 한국부동산원 주택가격지수 등을 감안한 수치다. 수도권 및 서울 아파트는 각각 4.5%, 4.0% 하락할 것으로 내다봤다. 실거래가 기준 하락폭은 더 클 것으로 예상했다. 실거래가 기준 내년 아파트 매매가격은 전국 8.5%, 수도권 13.0%, 서울 9.5% 하락할 것으로 추정됐다. 서 대표는 "주택가격지수와 (실거래 하락폭 등) 실제 체감은 다르다"며 "다만, 대단지에서 2, 3건 실거래가 전체 단지 아파트값을 대변할 순 없다"고 말했다.

주택 매매 거래량은 올해 최저치를 찍고 내년에 회복할 것으로 전망했다. 올해 주택 매매거래량은 지난해 절반수준인 54만가구 수준으로 추정했다. 최근 10년간 연평균 주택매매거래량은 97만건과 비교해 급감한 규모다. 조사가 시작된 2006년이후 최저치다. 내년 주택 매매거래량은 올해보다 39% 증가한 75만가구 수준이 될 것으로 예상했다. 내년 하반기부터는 기준금리가 내려가면서 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 살아나 거래도 회복될 수 있기 때문이다.

다만, 내년에 집값 하락국면을 반전시킬 정도로 주택매수세가 회복되기는 쉽지 않을 전망이다. 직방이 앱 사용자 1293명에게 물은 결과 60.2%는 내년 주택매입계획을 갖고 있다고 응답했다. 2020년 조사 이래 매입계획이 있다는 응답은 가장 낮았다. 주택 매입 계획이 없다고 답한 응답자는 '향후 가격이 하락할 것 같아서'가 33.0%로 가장 많았다. △거주, 보유 주택이 있고 추가 매입 의사가 없어서(16.5%) △금리 인상 부담이 커져서(16.5%) △주택 가격이 너무 비싸서(15.0%) 순이었다.

특히 분양시장 침체는 장기화될 가능성이 높다고 봤다.

공동주택 분양물량은 지난해 33만7000가구에서 올해 22만4000가구로 줄었다. 반면, 공동주택 미분양 물량은 지난해 1만7710가구에서 올해 10월까지 4만7217가구로 대폭 늘었다.

서 대표는 "하락국면에 통상 주변 매매시세가 분양가격보다 10% 더 싸면 분양계약해지를 요구하는 목소리가 커진다"며 "1997년 외환위기 및 2008년 금융위기를 돌아보면 분양시장 회복은 (집값 보합전환 이후) 2, 3년 더 걸린다"고 분석했다.

[e-mail] 최용준 기자