'빌라왕' 급사, 전세금 다 돌려받을 방법 있다

[파이낸셜뉴스] 지난 10월 주택 1139채를 보유해 '빌라왕'으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 갑자기 사망하면서 수 백여명에 달하는 임차인들이 보증금을 돌려 받을 수 있는지에 관심이 집중되고 있다.

임차인들이 받아야할 보증금은 적게는 1억원 이하에서 많게는 2억원 이상으로 추산된다. 정부는 뒤늦게 전세금보증보험에 가입한 임차인을 대상으로 보증금 반환 기간을 최대한 앞당기고, 미가입자의 경우 가구당 최대 1억6000만원을 연 1%의 저금리로 대출해 주기로 했다.

이에 정부의 발표대로 하면 피해를 본 임차인들이 보증금을 모두 돌려 받을 수 있는지 따져봤다.

결론부터 말하면 현행법상 임차인들이 당장 전세보증금을 돌려 받기는 쉽지 않다.

다만 시간이 걸리더라도 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입자는 법원이 상속재산 관리인을 지정하면 HUG로부터 대위 변제를 받을수 있는 반면 미가입자는 상속재산 관리인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는건 아니다.

4촌 이내 상속 가능하지만 상속자 없어

임대인인 김씨가 급사하면서 보증금을 돌려줄 사람이 없어졌고, 숨진 김씨 소유의 주택 마저 상속이 이뤄지지 않으면서 전세 안전장치인 '대위변제'도 쉽지 않은 상황이다. 임차인들은 김씨의 상속 문제가 정리될 때까지 기다려야 하는 상황이다.

우선 집주인이 사망하면 가장 먼저 상속 절차가 시작된다. 4촌 이내 친족에 상속할 수 있다. 상속 순위를 정하고 있는 형행 '민법 제1000조 1항'은 피상속인의 △직계비속 △직계존속 △형제자매 △4촌 이내 방계혈족을 4순위로 정하고 있다.

하지만 숨진 김씨의 유일한 혈육인 부모의 상속 의사가 불명확해 아직 상속이 이뤄지지 않고 있다.

최근 부동산 시장 침체로 자산보다 갚아야할 보증금이 많아지면서 상속을 받을 이유가 없기 때문이다. 김씨는 지난해 종합부동산세 62억원을 체납해 소유 주택도 압류된 상태다. 자산보다 채무가 많을 경우 상속을 받는 사람이 포기할 수도 있다. 현재 상황에선 전세금을 돌려줘야할 사람이 없는 셈이다. 부모가 상속하지 않는다면 임차인들은 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 한다.

전세금반환보증보험 가입자도 '발동동'

무엇보다 '안전장치'로 인식되던 '전세금반환보증보험'에 가입한 임차인조차 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다.

보증기관인 HUG의 전세보증금반환보증 약관 '제7조 보증채무 이행청구 조항에 따르면 전세계약의 해지 또는 종료된 후 한달 이내 전세보증금을 반환받지 못한 경우 '주택 임대차보호법' 제3조의3에 따라 '주택임차권등기'를 마친 후 이행 청구를 할 수 있다. 즉, 전세금보증반환보증 절차가 이행되기 위해서는 가장 먼저 '주택임차권등기'부터 완료해야 한다.

하지만 김씨가 사망하면서 임차인들은 임대차 계약해지를 통보할 수 없고, 상속조차 이뤄지지 않아 HUG는 심사절차 조차 시작하지 못하고 있다. 구상권을 청구할 수 있는 집주인이 없어 '대위변제' 절차를 밟지 못하고 있다. 대위변제는 집주인이 계약 만료후 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보한 뒤 HUG가 대신 보증금을 임차인에게 지급한다. 이후 HUG는 집주인에게 구상권을 청구한다. 구상권은 채무자에게 그만큼의 돈을 청구할 수 있는 권리다.

전세보증금반환보증 약관 제11조 대위 및 구상 조항은 공사가 보증채권자에게 보증채무를 이행한 경우 공사는 주채무자에게 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에게 가지는 권리를 대위해 갖는다고 명시하고 있다.

'빌라왕' 김씨 보유 주택 세입자 중 HUG의 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 사람은 614명(54%)이다. 보증보험 가입자 중 보증금이 1억원 이하인 피해자는 54명, 1억~2억원인 피해자는 191명, 2억~3억원 181명, 3억원 초과는 14명이다. 2억원 이상 피해자가 195명이다. HUG 관계자는 "전세금반환보증보험이 시행되기 위해서는 대위변제가 이뤄져야 하는데, 아직까지 숨진 김씨의 상속이 이뤄지지 않아 절차를 진행하지 못하고 있다"고 말했다.

피해자 중 46%인 525명은 전세보증금 반환 보증보험 조차 가입하지 않아 더 심각한 피해가 우려된다.

이들의 경우 주택 경매 등 청산 절차를 진행할 수 있다. 다만 경매는 집값의 70~80% 수준으로 낙찰되는 게 일반적이다. 따라서 전세금을 모두 돌려받기 쉽지 않다. 최근 집값이 하락하고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "피해를 입은 임차인을 위한 보증보험 혜택을 확대하는 방안을 검토해야 한다"며 "전세 보증보험 가입시 계약기간의 절반 이상이 남아야 가입할 수 있는데, 이 기간을 좀 더 확대한다면 정부가 구상권을 청구해 임차인의 피해를 어느 정도는 해결해 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

상속재산 관리인 선정 등 과제 산적

이에 정부는 전세금보증보험에 가입한 임차인의 경우 보증금 반환 기간을 앞당기겠다고 발표했다. 국토교통부는 지난 22일 '빌라왕' 사건 피해자들을 대상으로 설명회를 개최했다. 이날 공개한 '보증금 반환절차 안내문'을 보면 전세금 보증보험에 가입한 임차인들의 보증금 반환 기간을 앞당길 계획이다. 임차권 등기 이전에 대위변제 심사를 먼저 진행해 보증금 반환 기간을 1~2개월 단축하겠다는 것이다.

원희룡 국토교통부 장관은 "전세보증금 반환보증에 가입했어도 (임대인 사망으로) 반환받는데 시간이 걸리는 게 문제인데 (정부가) 상속인을 확정짓고, 임차권 등기와 반환 등 관련 절차가 몇 달 이상 걸리는데 이를 최대한 앞당기고 절차 전이라도 피해상황을 취합해 최소한 절차만 행정 개선되면 보증금 반환에 들어갈 수 있도록 조치하려고 한다”고 말했다.

하지만 상속인 확정 등 핵심 과제는 여전히 남아있다.

김씨 소유의 빌라가 1100채 이상인 데다 각 부동산별 세입자를 둘러싼 재산 관계가 복잡해 당장 상속재산 관리인 선정이 쉽지 않다. 상속과 상속포기, 상속재산 관리인 선임 등 해당 절차들이 진행되는 데 1년 이상 걸릴수 있다는 전망도 나온다. 국토부 관계자는 "HUG 보증 가입자들은 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하면 안 된다"며 "임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다"고 말했다.

아울러 보증보험에 가입하지 않은 미가입자에게 가구당 최대 1억6000만원(연 금리 1%)을 지원하기 위해 내년 예산안에 1660억원을 반영했다. 경매가 진행되고 있는 곳에 대해서는 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용한 긴급 거처를 지원할 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존에는 전세보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있었지만, 빌라왕 사태를 계기로 제도의 허점이 드러난 만큼 제도 보완 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

[e-mail] 김서연 기자