3월말 출격하는 한화리츠, 움츠린 시장에 활기 불어넣나

[파이낸셜뉴스] 한화그룹이라는 든든한 뒷배를 가진 ‘한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)’가 출격 마무리 단계까지 왔다. 수요예측과 청약을 거쳐 3월말이면 증시에 오를 예정이다. 계열사 사옥 등 우수한 오피스 자산을 품으며 수익 안정성을 전면에 내세우고 있다.

특히 지난 10월 6일 KB스타리츠 상장 이후 약 5개월 만이라 한껏 움츠려 있는 리츠 시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 기대가 모인다.



■목표 배당률 6.85%
2일 한화자산운용에 따르면 오는 3월 27일 상장 예정인 한화리츠의 예상 5개년 연 평균 배당률은 6.85%다.

4월, 10월 연 2회 반기 배당을 한다. 이와 비슷한 스폰서형이나 오피스 리츠 배당수익률은 3.6%~6.0% 수준으로 집계됐다.

한화리츠는 앞서 유가증권시장 상장을 목표로 지난해 9월 국토교통부로 영업인가 승인을 받아냈고, 지난달 23일 증권신고서 효력이 발생했다.

상장 전 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6~7일 양일 간, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13~14일 실시된다. 납입예정일은 16일이다.

총 공모 주식 수는 2320만주로, 단일 공모가 5000원이 적용된다. 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이다. 이 금액은 지난해 11월말 받은 브릿지론(후순위 대출 보증) 1110억원 상환과, 상장을 위해 투입된 각종 비용을 충당하는 데 쓴다. 대표 주관사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았다.

■ 스폰서형 오피스 리츠
한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 삼는 초우량 오피스 리츠다. 한화손해보험 여의도 사옥을 비롯해 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 4곳이 주요 자산이다. 스폰서형 리츠는 스폰서 자산 및 역량 활용, 자본조달 이점, 임대차 안정성 등으로 일반 상장리츠와 출발점이 다르다.

한화손해보험 여의도 사옥은 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도업무지구)에 위치해 있으며, 전체 임대율 99.9%에 한화그룹 계열사 임차 비율은 91.7%에 달한다. 각 한화생명보험 사옥들(우선매수협상권 확보) 역시 유동인구가 많은 지역 거점 역할을 하고 있다.

한화리츠 자산들은 그룹 계열사가 임차면적 68.2%를 사용하고 있다. 이 중 한화생명·한화손해보험 등 자산을 매각하면서 신규 임차하게 되는 일부 금융계열사들과는 5~7년 장기 임대차계약을 체결했다. 이외에도 대기업과 공공기관 등이 임차인으로 구성돼 변동성이 적다.

박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 이날 서울 여의도 63빌딩에서 열린 ‘한화리츠 IPO 기자간담회에서 “상장리츠 시장은 지난해 침체에서 조금씩 벗어나고 있으며, 향후 금리 안정화 등 호재가 이어질 경우 전체 규모도 확대될 것”이라며 “한화리츠는 장기 임차 계약을 체결한 한화그룹 계열사와 대기업, 공공기관 임차인으로 구성된 안정적 오피스 자산을 토대로 시장을 이끌 수 있도록 성장하겠다”고 말했다.



■금리 안정 시 배당수익률 더 뛸 수도
금리 인상이 멈추고 향후 하락 전환 시 수익성 증대도 기대해볼 수 있다. 고금리 상황에서 가치가 하락한 시점에 비교적 저렴한 가격으로 자산을 사들여 투자 대비 수익률(Cap Rate)이 높은 편이다. 한화손해보험 여의도 사옥은 4.9%, 한화생명보험 사옥 4곳 평균은 6.6%다. 비교 권역 대비 1.5배 정도 높은 수준이다.

한화리츠는 지난해 투자재원 마련을 위해 만기를 1~3년으로 차등화해 조달금리 5.57%(가중평균)로 대출을 받았다. 여타 상장리츠에 비해 높은 수준이지만, 1년 만기 대출의 경우 고정금리, 2년·3년 만기 대출은 변동금리로 설정했다. 향후 금리가 떨어지면 이자 비용 감소 효과를 누릴 수 있단 뜻이다. 그 여력만큼 배당수익률이 상승할 가능성도 있다.

투자자 권익도 챙긴다.

실제 투명한 이사회 거버넌스를 구축했다. 기존 자산관리회사(AMC) 중심 의사결정체계를 투자자 중심으로 변경해 객관성과 독립성이 담보하겠단 취지다.

한화그룹 외 투자자 측에서 이사 2명을 추천하고, 추가로 회계사 출신 이사를 선임토록 했다.

[e-mail] 김태일 기자