서울 아파트 '줍줍' 했는데 세무조사 받게 되나요?

Q. 30대 직장인 A씨는 최근 부동산 가격 하락세를 주시하고 있다가 서울 소재 아파트 한 채를 매입했다. 지금이 아니면 내집 마련은 한동안 불가능하다고 여겼기 때문이다. 하지만 집을 비교적 저렴한 값에 구했다는 기쁨도 잠시였다.

지금 주택을 사면 무조건 세무조사를 받는다는 이야기를 들으면서다. 이럴 줄 알았으면 '굳이 애써서 잡지 말 걸'이라는 후회가 밀려오고 있다.

이에 A씨는 진위 여부 확인을 위해 세무상담을 신청했다.

A. PKF서현회계법인에 따르면 집을 구입했다고 해서 제반조건을 고려하지 않고 세무조사를 실시하지는 않는다.

다만 부동산 등 재산 취득시 국세청에서 취득자의 직업이나 연령, 소득 및 재산 상태 등을 감안했을 때 자력으로 이를 취했다는 사실을 인정하기 어렵다고 판단되는 경우 자금 출처 제시를 요구할 수 있다. 이 때 그 출처를 밝히지 못하는 금액은 증여로 인식해 증여세를 과세할 수 있다. 이를 자금 출처 조사라고 부른다.

이 과정에 앞서 국세청은 주택매수자가 낸 주택취득자금 조달계획서 부동산 등기자료 및 거래내역, 소득 세무신고내역, 카드 정보 등 자료를 종합 검토해 국세기본법에 의거, 조사대상자를 선정한다.

조사는 납세자 재산 규모, 성실도 수준, 탈루 혐의 경중 등을 고려해 일반조사와 간편(서면)조사로 분류된다. 후자는 단기간 최소한의 범위 내에서 비대면 방식으로 이뤄진다. 서면으로 제출된 서류 위주로 실시하며 이에 해당하면 그 사실을 납세자에게 통지해야 한다. 이때 중대·명백한 탈루 혐의가 적발돼 추가 사실 확인이 필요하다면 일반조사로 전환될 수 있다.

일반조사는 납세자가 비치·기장하고 있는 장부와 그와 관련된 증빙서류를 조사하고 진실성 검증을 위한 각종 현황 조사, 현지 확인조사, 거래처 조사, 금융거래 확인 등 절차를 거친다.

보통 부동산 자금출처조사에선 고가주택 매입자와 연소자(미성년자)가 문제가 된다. 이 경우 자금 부담이 크다. 금융기관 대출 등에는 한도가 있어 대개 부모 등 도움을 받기 때문이다.

국세청에서는 재산취득일 또는 채무상환일 전 10년 이내 주택과 기타재산 취득가액·채무상환금액이 일정 기준에 미달할 경우 재산취득자 직업, 연령, 소득·재산상태 등으로 보아 재산을 스스로의 힘으로 취득했다고 본다. 이 기준을 넘어설 경우 본인 능력 이상의 조력이 개입됐다고 판단하겠다는 뜻이다.

또 취득 및 채무상환 건별 해명 절차를 거쳐 출처를 제시하지 못하는 금액이 재산취득액이나 상환액의 20% 또는 2억원 중 적은 쪽에 미달하면 증여세가 과세되지 않는다. 다만 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인된다면 금액과 관계없이 증여세를 내야 한다.

서현회계법인 관계자는 "재산 취득시 세무서로부터 자금출처 해명안내문을 수령했을 때 이를 입증할 수 있는 자료를 최대한 구비해 제출해야 한다"고 조언했다. 자료는 △원천징수영수증(이자·배당·근로·기타소득 등 원천징수되는 소득) △소득세신고서 사본(사업소득) △부채증명서(차입금) △임대차계약서 사본(임대보증금) △매매계약서 사본(부동산 등 보유재산 처분액) △통장사본(상속·증여받은 현금 및 예금) 등이다.

특히 개인 간의 금전거래는 차용증, 계약서, 영수증 등으로 거래사실을 인정받기 어렵다. 이 때문에 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비해놓는 것이 유리하다. 주택매수자가 배우자나 직계존비속으로부터 취득자금을 증여받거나 빌린 경우 증여세·소득세 과세 문제가 불거질 수 있다. 본인뿐만 아니라 증여한 혐의가 있는 배우자, 직계존비속도 조사대상자로 선정될 수 있다.

자금을 대여했다면 소득세 과세 여부가 쟁점이 된다. 이 때는 이자소득에 대한 원천징수와 소득세 신고가 제대로 이뤄졌는지가 중요하다. 이자가 원금의 4.6%에 미달하는 경우 주택 매수자에 대한 증여세 과세 문제가 있다.

다만, 배우자에게 6억원, 자녀에게 5000만원이 공제되는 증여재산공제 제도가 있어 실제 과세까지 이어지는 사례는 많지 않다. 서현회계법인 관계자는 "국세청에서 자금 대여자에 대해선 대여금 조성 경위 등을 확인할 수 있고 경우에 따라 사업체 등으로 조사가 확대될 여지도 있다"고 짚었다.

[e-mail] 김태일 기자

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.