'3개월 연체하면 임대차계약 종료' 약정했어도…대법 "계약 해지 불가"

[파이낸셜뉴스] '3개월 이상 임대료를 연체하면 계약해지' 약정을 어겼음에도 임대 계약은 유효하다는 대법원 판단이 나왔다. 코로나19 이후 소상공인 보호를 목적으로 마련된 '상가임대차법' 특례 조항이 적용됐기 때문이다.

대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 청구이의 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 9일 밝혔다.

A씨는 2018년 7월 서울 서초구에 위치한 한 상가를 보증금 1575만원, 월세 260여만원, 관리비 100만원으로 하는 임대 계약을 맺었다. 그런데 계약 후 A씨가 월세를 계속 연체하자 임대인 B씨는 계약 해지를 주장하며 같은해 10월 건물명도 소송을 제기했다.

이 사건은 2019년 3월 법원에서 조정으로 마무리됐는데, 당시 양측은 '조정 후 월세와 관리비 연체분이 3달치가 되면 계약은 자동해지된다'는 약정을 했다.

이후 2020년 7월 보증금과 월세를 일부 올려 한 차례 계약을 갱신하기도 했다.

그러나 A씨가 다시 월세와 관리비 등 총 3671만원을 연체하자 B씨는 2020년 9월 '차임 연체액이 3개월분에 달했다'며 계약 해지 통보를 했다. B씨는 이후 건물명도 집행을 시도했고 이에 불복한 A씨는 소송을 냈다.

1심과 2심은 코로나19로 개정된 상가건물 임대차보호법을 근거로 A씨 손을 들어줬다. 상가임대차보호법에는 임시 특례규정으로 ‘법이 시행된 2020년 9월 29일부터 6개월간 연체된 임대료는 연체액으로 산입하지 않는다’로 명시한다. 당시 코로나19 위기로 임차인 매출과 소득이 줄자 임대료가 부담이 되는 소상공인을 보호하기 위한 규정이다.

이를 적용하면 '밀린 연체액이 3개월 분을 넘지 않는다'는 것이 A씨 주장이다. A씨는 당시 법 시행 전날까지 약 920만원의 연체금이 있었고, 법 시행 이후 6개월간 연체분은 약 2553만원이었다. 즉, 이 법을 적용해 6개월 연체분을 계산에서 빼면 3개월 연체금액에 미치지 못한다는 취지다. 또한 A씨는 법 시행 이후 1014만원을 갚기도 했다.

2심 역시 1심 판단을 유지했다. 특히 2심은 A씨가 법 시행 이후 갚은 1014만원으로 2020년 9월 이전까지의 연체분인 약 920만원을 먼저 상환했다고 본다면, 6개월간 밀린 돈은 약 2456만원으로 이는 여전히 3개월 연체분을 넘지 않는다고 명시했다.

A씨가 갚은 1015만원을 법 시행 이후 연체분에서 삭감해야 한다는 B씨 주장도 법원은 받아들이지 않았다.

‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 보는 상가임대차법 15조가 우선한다는 점을 고려한 것이다.

대법원 판단도 같았다.

대법원은 "특례규정의 임차인 보호 취지에 따라야 한다"며 "6개월간 연체된 임대료를 먼저 갚은 것으로 계산할 수 없고 당사자나 임대인이 이와 달리 계산하는 것은 임차인에게 불리해 무효"라고 판시했다.


[e-mail] 조윤주 기자