정비사업 지정보다 관리가 중요하다

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최근 서울시에서 신속통합기획도 수시로 신청 접수를 받겠다고 발표했습니다. 지난 2월 모아타운 수시 신청에 따라 신통기획도 맞춰서 변경한 것으로 보입니다.

신통기획과 모아타운은 각각 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 진행하는 사업입니다. 사업별 장단점이 존재하긴 하지만 대체로 현장의 주민 목소리를 들어보면 모아타운 보다는 신통기획을 선호하는 모습입니다.

신통기획도 수시접수...반쪽 해결책

모아타운과 신통기획 모두 공모방식으로 출발했습니다. 후발 주자인 모아타운은 2022년 1월 13일 처음 발표됐습니다. 시범사업 대상지로 중랑구 면목동과 강북구 번동이 선정됐습니다. 이후 2022년 6월 22일에 1차 21곳, 2022년 10월 21일 2차 26곳을 선정해버립니다. 무더기 지정 이후 수시 선정을 한다고 하자 모아타운이 모든 정비사업 후보지들을 다 가져가는 것 아니냐는 불만도 나왔습니다.

실제로 현장에서는 신통기획을 원하는데 신통기획은 매년 한 번씩만 공모를 한다는 불만이 적지 않았습니다. 그러면 이제 둘 다 수시 접수로 바뀐 지금은 해결이 된 걸까요. 저는 반쪽짜리 해결이라고 보고 있습니다.

남발되는 정비사업..."용역 너무 많아"

이유는 이렇습니다. 우선 정비사업지가 너무 남발 되면서 행정력이 못 따라가고 있습니다. 실제로 신속통합기획 1차 선정은 2021년에 있었는데, 여전히 정비구역지정이 안 되고 있습니다.

서울시가 신속통합기획으로 정비구역 지정도 신속하게 진행하겠다고 발표하면서 최대 2년이 걸린다고 했습니다. 2년까지 시간이 조금 남아있긴 하지만 지금 분위기로는 2년을 넘기는 구역이 다수 발생할 것 같습니다.

모아주택은 한술 더 떠서 재개발은 통상 8~10년 걸리는데, 소규모주택 정비사업은 2~4년이면 된다고 했습니다. 모아타운 선정지들은 첫 시작인 ‘소규모주택정비관리지역’ 조차도 지정이 안 된 상태에서 시간만 흐르고 있습니다.

엔지니어링 관계자분 이야기를 들어보면 현재 정비계획수립 용역이 너무 많아서 소화가 안 된다고 합니다. 이런 와중에 원자재 가격 인상 및 인건비 급증으로 공사비는 증가했습니다. 설상가상으로 금리 인상으로 금융비용도 크게 높아져 정비사업 사업성이 급격하게 낮아지는 추세입니다.

사업 선정 후 인허가 등 적극지원 필요

당장 시공사들이 리스크 관리에 들어가면서 수주를 꺼리고 있습니다. 이런 상황 속에서 신통기획이랑 모아타운 모두 수시접수를 받게 됐습니다. 추후 진행은 주민이 알아서 하라고 방치하기 보다는 적극적으로 지원 및 관리가 중요하다고 봅니다.

지금 서울의 분양 물량이 계속 나오다 보니 많아 보입니다. 해당 사업들은 모두 2000년대 초중반에 정비구역으로 지정된 곳들이 대부분입니다. 이들 사업들이 마무리 되면 사실상 서울은 공급 절벽에 직면할 가능성이 높습니다.

수시 접수를 통해 지정을 많이 하는 양적인 부분도 중요하지만 질적 지원도 필요합니다. 지금부터라도 적극인인 인허가는 물론, 행정·금융 지원 등을 통해 정비사업지역들이 순조롭게 사업이 진행될 수 있도록 관리를 해야 합니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[e-mail] 이종배 기자