“10억넘어 소액 보증금 괜찮다" 믿어도 되나요

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

#.결혼을 앞둔 예비 신혼부부 A씨는 신혼집 보금자리를 알아보고 있다. 새로 신축한 다가구주택(보증금 5000만원·월세 70만원)을 발견했다.

계약을 앞두고 등기부등본을 확인해 보니, 이미 1순위 근저당권(채권금액 1억2000만원·설정일자 2021년 6월 1일)이 공시돼 있었다. 게다가 임차인(15가구, 전체 보증금 7억5000만원) 수도 많았다.

최근 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아 계약을 망설이고 있는데, 임대인 얘기로는 시세가 10억원이 넘는 다가구주택이라 괜찮다고 한다. 주변 중개업소에서도 주택이 경매에 들어갈 때도 소액임차인에 해당하기 때문에 1순위 근저당권보다 최우선변제를 받을 수 있다고 한다. 정말로 경매에 넘어가도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 궁금하다.

소액임차인도 보증금 못 돌려받을 수도

임차인이 소액임차인의 자격을 갖춘 경우에도 보증금을 안전하게 돌려받지 못하는 경우가 있다.

해당 임차주택이 경매 당하면 소액임차인에게는 보증금 중 일부 금액을 다른 담보물권(1순위 근저당권)보다 우선해 최우선 변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조 참조).

이때 임차인은 주택에 대한 경매개시 결정등기 전에 전입신고를 마치고, 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 소액임차인의 최우선변제금액은 1순위 근저당권이 기준이 된다.

예를 들어 1순위 근저당권이 2021년 6월1일에 설정됐다면 서울지역 보증금은 1억5000만원 이하로 5000만원까지 최우선변제를 받을 수 있다.

소액보증금과 최우선변제금액은 2023년 2월21일부터 상향됐다. 서울 지역은 소액보증금이 1억6500만원 미만일 때 5500만원까지 최우선변제를 받는다. 수도권 지역은 소액보증금이 1억4500만원 미만일 때 4800만원까지 최우선변제를 받게 된다(같은 법 시행령 제10조, 제11조 참조)

최우선변제금액, 매각금액 절만 못 넘어

그러나 소액임차인의 최우선 변제금액은 매각금액에 2분의 1을 넘지 못한다. 다시 말해 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻이다(같은 법 제8조 참조).

또 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례해 안분배당을 받는다. 소액임차인 간의 배당순위는 대항력 취득시기(전입일자)와 관계없이 무조건 동 순위로 정하고 있다. 만약 해당 주택이 경매에 들어가서 시세 수준인 10억원에 매각되었다고 가정해 보자.

그러면 소액임차인의 보증금은 위태로워진다. 왜냐하면, 매각금액의 절반인 5억원 내에서 소액보증금 최우선변제금이 안분 배당되기 때문이다.

이때 가구당 보증금이 5000만원씩 동일할 경우, 3333만원씩 배당받을 수 있다. 결국 가구당 1670만원 가량의 보증금은 돌려받을 수 없다는 얘기다. 그러므로 선순위 권리관계가 없는 다가구주택(원룸)에 임대차계약을 하는 것이 안전해 보인다.

임차인이 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 소액임차인의 지위만 가지고서는 불안하다. 반드시 임차인은 선순의 대항력을 갖춰 놓는 것이 중요하다.

이렇게 대항력이 있으면 보증금을 전부 배당받지 못할 때도 매수인에게 대항할 수 있다. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다.

/고준석 제이에듀투자자문(고부자) 대표

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[e-mail] 이종배 기자