역전세 반환대출 규제완화 대책 궁금증 Q&A

[파이낸셜뉴스] 예상치 못한 전세가격 하락 등으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자들을 돕기 위해 정부가 26일 역전세 반환대출 규제완화 대책을 발표했다. ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 통해 내놓은 주거 안정 대책의 후속 조처다. 이번 대책의 핵심은 역전세로 인해 세입자에게 전세보증금을 돌려주는데 어려움을 겪고 있는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우 전세금 차액분에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제를 1년간 한시적으로 완화하는 것이다.

개인에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용에서 제외하고 총부채상환비율(DTI) 60%만 적용하기로 했다. 임대사업자는 임대수익 이자상환비율(RTI)을 종전 1.25(비규제)∼1.5배(규제)에서 1.0배로 완화했다. 이번 대책 관련 구체적인 자격요건, 전세계약 및 반환보증 가입 방법 등에 대해 일문 일답으로 정리했다.

―역전세 반환대출 규제완화의 정책취지는.
▲예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 △전세금 반환이 지연되고 △세입자의 주거이동이 제약되고 있다. 이처럼 역전세로 인한 세입자분들의 주거상의 어려움을 해소하기 위해 세입자분들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용하는 것이다.

―당장 후속 세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제 완화대상에 포함된 이유는.
▲역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책취지를 달성하기 위해서는 후속 세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적이다. 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속 세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며 일부 세입자는 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 우려가 있기 때문이다.

― 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되는지.
▲지원대상에 포함된다. 단 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서를 작성해야 한다.

―후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되는지. 이 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 어떻게 되는지.
▲완화된 대출규제 한도 범위내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원할 수 있다. 반전세, 보증부 월세도 지원 가능하다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.

―자가거주 집주인을 지원하면 '전세금 차액지원'이라는 취지에 반하게 되는 것 아닌가.
▲자가거주의 경우에도 ‘전세금 차액지원’ 원칙하에 지원할 예정이다. △자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인하고 △집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차 계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정이다.

―당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받은 경우 1년내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나.
▲‘전세금 차액’ 대출지원이 원칙인만큼 1년 내 후속세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다해야 한다. 이같은 노력에도 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.

―후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환해 지원받고자 하는 경우도 가능한가.
▲가능하다. 단, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과전(대출실행 후 1년내) 은행에 명확히 밝혀야 한다. 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반한데 따른 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료 등)는 내야 한다.

―자가거주로 신청해 거주하다가 사정변경으로 인해 후속세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가.
▲가능하다. 단, 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 한다. 대출실행 후 집주인이 퇴거했다는 사실이 적발될 경우 대출을 전액 회수한다는 약정이 실행된다. 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정 수준의 수수료도 지불해야 한다.

―역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있나.
▲공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성해야 한다.공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있다.

―특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하나.
▲역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 특례 반환보증보험 상품을 가입해야 한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정이다. 이들 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능하다.

―이번 대책을 1년 한시적으로만 시행하는 이유는.
▲예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위한 대책이기 때문에 1년간 한시적으로 운영할 예정이다. 다만 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정이다.

―역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것 아닌가.
▲이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이다. 기본적으로 ‘전세금 차액(기존 전세금-신규 전세금)’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이다. 구체적으로 △전세금 반환용도로만 대출이 가능(세입자 계좌로 입금, 타용도 사용시 대출전액회수)하게 하고 △자력상환불가에 대한 심사 및 확약(자력반환 가능시 대출전액 회수)을 진행하며 △집주인이 직접 세입자보호조치(반환보증 가입)를 취해야 한다.

―이번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는가.
▲기본적으로 역전세로 인한 ‘전세금 차액’에 대해 지원하는 것인만큼 대부분은 이번 규제 완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다. 이번 역전세 반환대출 규제완화로 인해 개인 다주택자(대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연소득 5000만원)는 약 1억7500만원, 개인 임대사업자(대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채)는 약 3억7500만원 대출한도가 증가할 것으로 예상된다.

이미 과도한 대출(LTV 70% 등)을 받고 있는 경우에는 일부 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있지만 △상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않으며 △이번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택을 처분하거나 역월세를 놓는 등 집주인의 사적인 자구노력으로 해결할 필요가 있다.

―갭투자자 사후구제라는 비판에 대한 입장은.
▲이번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이며 이를 위해 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것이다.

전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련했다.

[e-mail] 서혜진 기자