안성 개정리 '쿠팡 물류센터' 매물로

[파이낸셜뉴스] 경기도 안성 소재 쿠팡 물류센터가 매물로 나왔다. 내년이 임대차 만기인데 쿠팡이 다른 통합센터로 이전을 하는 만큼 새로운 임차인을 찾는 것이 핵심이다.

좋은 위치의 물류센터는 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율) 기준으로 상온 4.5%, 저온 5.5%에 거래되는 것으로 알려졌다.

17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴투자운용은 '마스턴일반사모부동산투자신탁제121호'가 보유하고 있는 안성 개정리 저온 물류센터를 매각키로 결정했다. 이에 매각자문사를 이달 중 선정할 계획이다. '마스턴일반사모부동산투자신탁제121호'는 3년 만기로 폐쇄형이다.

이 물류센터의 임차인은 쿠팡(창고시설, 급속냉동창고), 우진냉장(태양광시설)이다. 쿠팡 의존도가 높을 수 밖에 없는 자산인 것이 한계다.

이 물류센터는 2019년 3월에 준공된 경기도 안성시 미양면 개정리 210-2 소재다. 대지면적 1만8867㎡, 연면적 2만5257㎡다. 지하 2층~지상 3층 규모다. 용적률은 80.40%, 건폐율은 37.08%다.

앞서 마스턴투자운용은 2021년 3월 이 물류센터를 약 720억원에 매입했다. 약 226억원 규모의 에쿼티(자기자본) 투자를 통해서다. 113억원은 특수목적법인(SPC)를 세워 유동화에 나서고 나머지 113억원은 증권사가 PI(자기자본) 투자를 진행했다. 당시 금융 주관은 하이투자증권이 맡았다.

자본금 외 매입에 필요한 자금은 은행, 보험사 대출 등을 통해 조달했다.

지난해 수도권 내 인·허가를 완료한 물류센터 개발건은 총 148건으로 역대 최고 수준을 기록했으나 지난해 하반기부터 급격한 금리 상승으로 인해 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 어려워지자 착공이 지연되는 사업장이 증가했다.

CBRE코리아에 따르면 2022년 4분기(10∼12월) 기준 수도권 A급 물류센터의 공실률은 10%다.

2022년 상반기(1∼6월)의 공실률(4%)과 비교하면 2배 이상 늘었다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 수도권 물류센터(연면적 1만6500㎡ 이상)의 임대료는 2019년 3.3㎡당 2만9590원에서 지난해 3만1860원으로 3년 동안 8% 오르는데 불과했다.

IB업계 관계자는 "저온 물류센터는 그동안 캐시플로우(현금흐름)가 우수해 캡 레이트 하락에도 기관투자자들이 선호했던 자산인데 현재 공급이 수요 대비 많아서 물류센터 가격의 3분 1은 헤어컷(채무조정)이 이뤄져야 한다"고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자