해외부동산 펀드 ‘살얼음길’···2.7만 개인 돈 걸려있다

[파이낸셜뉴스] 미국과 유럽 부동산 시장이 내리막을 걸으면서 이에 투자한 국내 해외부동산 펀드 손실 우려가 퍼지고 있다. 최근 약 6년 동안 판매된 상품 금액만 1조3000억원에 달한다. 무엇보다 투자자가 2만7000명을 훌쩍 넘어 수익률 하락이 현실화될 경우 피해 범위가 대폭 커질 수 있는 만큼 리파이낸싱 펀드 도입을 추진해야 한다는 주장도 나온다.

5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘해외부동산 공모펀드 판매현황’ 자료에 따르면 2018년부터 개인 대상으로 판매된 해외부동산 공모펀드 판매액은 1조478억원으로 집계됐다. 법인 판매액(2279억원)까지 합치면 총 수치는 1조2757억원으로 늘어난다.

투자자수는 개인 2만7187명, 법인 381개사다.

해당 공모펀드들이 투자한 지역별로 보면 미국이 2599억원(설정액 기준)으로 선두였다. 영국·스페인·프랑스(2306억원), 독일(1875억원), 이탈리아(1205억원) 등 유럽 국가들 비중도 상당했다.

펀드를 굴리는 운용사 중에선 한국투자리얼에셋운용(4963억원)이 최대 규모를 맡고 있었다. 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나대체투자자산운용(925억원) 등이 뒤를 이었다. 상품 판매사 중에선 한국투자증권(5087억원)이 가장 많이 취급했다. 이어 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원), 하나은행(910억원) 등 순이었다.

문제는 이들 국가 부동산 시장이 오피스 투자수요 급락에 따른 매매가격 하락세를 겪고 있다는 점이다. 전 세계 중앙은행이 지난해부터 공격적으로 기준금리를 올리면서 배당수익률이 감소하고 코로나19를 거치며 정착된 재택 근무가 오피스 임대 수요를 감소시킨 영향으로 풀이된다.

이 같은 흐름이 중단 혹은 역전되지 않는다면 판매된 펀드들에서 손실이 발생할 수 있다.

미국에선 상업용부동산(CRE) 관련 불안감이 확산된 지 오래다. 뉴욕 맨하탄 오피스 평균 공실률은 2019년말 13% 수준에서 올해 1·4분기 19.9%(직접 공실률은 15.4%)까지 뛰었다. 반면 평방피트(ft²)당 거래평균가격은 2021년말 1000달러에서 778달러로 떨어졌다.

유럽 시장 사정도 마찬가지다. 올해 상반기 상업용부동산 총 거래량은 710억유로(약 100조8000억원)로, 전년 동기 대비 60%가량 줄어들었다.

이에 대환 대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱(Refinancing) 펀드를 조성해 개인투자자들 대규모 손실을 예방해야 한다는 주장도 나온다. 기관투자자 중심 사모펀드는 추가 자본 출자로 리파이낸싱이나 대출 만기 연장이 가능한 반면 공모펀드는 이 작업이 현실적으로 불가능하다.

윤창현 의원은 “해외 부동산 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위”라며 “주택담보대출비율(LTV) 60% 건물이 20% 가격 하락 시 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드 도입 등 대책마련에 서둘러야 할 것”이라고 지적했다.

[e-mail] 김태일 기자