日 금리인상 조짐… 오피스 부동산서 발 빼는 外人

【파이낸셜뉴스 도쿄=박소연 기자】 일본의 상업용 부동산 시장을 지탱해 온 외국계 자본이 최근 시장에서 이탈하고 있다. 일본은행이 통화정책을 점차 정상화할 것으로 전망되면서 그동안 낮은 차입 비용으로 일본 부동산 시장에서 재미를 봤던 외국인 투자자들이 속속 발을 빼고 있는 것이다.

■4년만 순매도 전환

니혼게이자이신문은 11월 30일 부동산 서비스 대기업 CBRE를 인용, 올해 1~9월의 해외 투자자의 일본 부동산 구입액은 약 8300억엔으로 지난해 같은 기간보다 20% 줄어들었다고 보도했다.

반면 이 기간 매각액은 1조500억엔으로 2배 넘게 불어난 것으로 조사됐다. 연말까지 매도 우위가 지속되면 2019년 이후 4년만 순매도다.

일례로 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)은 일본 도쿄 시오도메에 있는 초고층 오피스 빌딩 '시오도메 시티 센터' 매각 절차를 시작했다. 시장에서는 매각 액수가 3000억엔에 이를 것으로 추정한다. GIC는 도쿄에 보유한 다른 대형 업무용 건물도 매각에 나섰다.

GIC는 지난 3월까지만 해도 전체 투자 포트폴리오에서 일본 부동산이 차지하는 비중이 7%였다. 그러나 올해 미국의 상업용 부동산 투자에서 큰 손실을 보면서 상대적으로 탄탄한 일본 부동산을 매각해 손실분을 메우려 하고 있다고 신문은 설명했다. 중국 국부펀드인 중국투자공사(CIC)도 지난해 10월부터 1800억엔 규모의 복합시설 '메구로 가조엔' 매각 절차에 들어갔다.

■펀드 성과 올리고 금리 인상 대비

해외 투자자들이 일본 상업용 부동산 시장에서 발을 빼는 이유는 우선 금리다. 일본은행의 금리인상 가능성이 커지면서 초저금리 시대, 낮은 차입비용으로 유지해 온 투자 실익이 줄어들게 돼서다.

일본 내 오피스 수요 자체의 침체도 큰 이유다. 사무실 임대 중개업체 미키쇼지(三鬼商事)에 의하면, 도쿄 도심 5구(치요다·주오·미나토·신주쿠·시부야)의 평균 임대료는 지난 10월 기준 39개월 연속 내려갔다. 이 지역 사무실 공실률은 6.10%로, 공급 과잉 기준이 되는 5%대를 33개월 연속 웃돌았다. 상업용 부동산 평균 임대료는 3.3㎡(1평)당 1만9741엔을 기록하며 종전 최고치였던 2020년 7월(2만3014엔)에 비해 14% 하락한 것으로 나타났다. 이 같은 상업용 부동산 시장의 악화는 일본 내 금융 시장에도 큰 영향을 미치게 된다고 신문은 분석했다.

일본은행에 따르면 일본 국내 은행의 부동산업 대출은 지난 9월 말 처음으로 100조엔을 돌파했다. 이는 1990년대 부동산 버블 경제 당시의 2배 수준이다.

총 대출액에서 부동산 대출이 차지하는 비중도 버블 경제보다 5%p 높은 17%다. 특히 코로나19 이후 증가세가 가속화되면서 2019년 12월 이후 잔액은 15조엔 늘어났다.

미쓰비시UFJ, 미쓰이 스미토모, 미즈호 등 3대 메가뱅크의 대출 잔액도 1년 새 2조7000억엔 늘었다.

[e-mail] 박소연 기자