“美부동산 공실률은 ‘평균의 오류’···내년 리츠의 시간”

[파이낸셜뉴스] 미국 오피스 공실률은 지역과 임차 업종별로 다르다는 주장이 나왔다. 일부 건물이 대부분 공실률 상승에 기여하고 있음에도, 부동산 시장 전체가 침체의 늪에 빠져있다는 분석은 ‘평균의 오류’를 바탕에 깔고 있다는 해명이다. 출근율이 점차 개선되고 있는 뉴욕 등지 오피스에서 놀리고 있는 공간은 거의 없다는 판단도 나왔다.

이와 함께 내년 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 단행할 것으로 전망되면서 한껏 떨어져 있는 국내 상장리츠 주가도 회복세에 접어들 것으로 예상됐다.

■ “지역, 임차인별로 상황 달라”
문성제 제이알(JR)투자운용 이사는 15일 서울 여의도 소재 한 식당에서 열린 ‘제이알글로벌리츠 기자간담회’에서 “금융 및 법률 서비스 부문 오피스 복귀 속도가 높으며, 해당 산업 비중이 큰 뉴욕은 여타 도시 대비 빠른 회복 양상을 보이는 중”이라며 “어떤 산업이나 기업이 해당 건물을 채우고 있는지 봐야 한다”고 강조했다.

실제 존스랑라살(JLL) 리서치에 따르면 지난 6월 22일부터 7월 5일까지 팬데믹 이전 대비 뉴욕 오피스 출근율은 62.3%로 집계됐다. 샌프란시스코(55.6%), 실리콘밸리(45.0%)를 웃돈다. 2020년 이후 산업별 오피스 사용면적 변화를 살펴보면 ‘확장’ 비율은 금융 서비스가 40%로 가장 높았다. 테크(24%), 전문산업 및 비즈니스 서비스(20%) 등이 뒤를 이었다.

문 이사는 또 “뉴욕 전체 건물 33%가 총 공실 88%를 차지하고 있다”며 “일부 자산들은 팬데믹 이전부터 장기 공실 상태로 있었고, 대중교통 여건이 우월한 권역에는 신규 공급 및 레노베이션이 진행 중”이라고 말했다.

뉴욕 건물 1%가 총 공실 13%를, 건물 10%가 55%를 차지한단 JLL 리서치 조사도 나왔다. 건물 25%는 아예 공실이 없기도 했다. 때문에 평균 공실률 수치를 보고 해당 지역 부동산 시장 하강 정도를 판단하는 일은 합리적이지 않다는 게 문 이사 설명이다.

장현석 JR투자운용 대표이사도 앞선 인사말에서 “그동안 재택근무, 금리·환율 등 외생적 변수로 리츠 시장이 힘들었으나 이제 터널의 끝이 오지 않았나 싶다”며 “JR투자운용은 인력을 보강하고 체계적인 운용 전략을 세워 리스크를 최소화하고 있다”고 말했다.

■ “브뤼셀과 맨해튼 오피스 가져보자”
JR투자운용은 이 같은 흐름을 고려한다면 ‘제이알글로벌리츠’ 투자를 선택해볼 만한다고 권고했다. 지난 2020년 8월 상장한 ‘제이알글로벌리츠’는 자(子)리츠에 투자하는 방식으로 총 2개 기초자산을 편입한다.

‘제이알제26호’로는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스인 ‘파이낸스 타워 콤플렉스(Finance Tower Complex)’를 담는다. 구체적으로는 해당 건물을 간접 소유한 법인 지분 100%를 자리츠가 들고 있다.

1982년 준공된 해당 건물은 면적 19만5973㎡(약 5만9282평)로, 가격은 14억4000만유로(약 2조원)다. 임대는 지난 2002년 1월부터 시작해 오는 2034년 12월까지다. 현재 약 11년이 남은 셈이다. 중도해지는 불가하고, 만기 12개월 전 서면 통지가 없으면 1년씩 자동 연장된다. 올해 기준 연 임대수입은 약 967억원이다.

유아람 JR투자운용 과장은 “브뤼셀 오피스 시장은 전년도 유로존 인플레이션이 순차 반영되며 지속 상승 중”이라며 “올해 공급 예정 자산 68%, 내년 공급분 50%가 사전 임차돼 공급 충격은 미미한 것으로 판단된다”고 설명했다.

‘제이알제28호’를 통해서는 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 ‘498 Seventh Avenue’에 투자한다. 이 건물을 간접 소유한 조인트 벤처 지분 49.9%(의결권 50%)를 품고 있다.

연 면적은 약 2만7048평이며, 부동산 가격은 670만달러(약 8710억원)다. 연 임대수입은 5350만달러(약 696억원)다.

유 과장은 “해당 자산 임차인은 동부의료보건노동조합(SEIU) 등 건축, 엔지니어링 같은 전문 산업분야 법인들로 구성돼있다”며 “입주사들이 평균 80% 이상 출근율을 기록하며 안정적인 임차 상황이 유지 중”이라고 말했다.

[e-mail] 김태일 기자