"고금리 시대, 재개발 소송전 벌어지면 실패"

신호용 법무법인 윤강 파트너 변호사(사진)는 금리·공사비가 치솟으면서 재개발·재건축에서 관리처분계획인가 전후로 조합의 법적 검토가 중요하다고 강조했다. 조합이 적법절차를 따르지 않고 사업을 진행하는 경우 향후 소송전이 발생해 사업이 지연되기 때문이다. 이에 따른 비용부담이 적지 않아 사전에 조합원 분쟁을 예방하기 위한 법적 검토가 사업 성패를 좌우하는 분위기다.

27일 서울 강남구 법무법인 윤강에서 신 변호사를 만났다. 그는 정비업계에서 수많은 자문 및 소송을 담당했다. 잠실장미 재건축조합, 압구정2구역 재건축조합, 장위14구역 재개발정비사업조합, 대조1구역 재개발정비사업조합, 광천동 주택재개발정비사업조합, 청량리6 재개발정비사업조합, 노량진5구역 재개발정비사업조합, 이촌동 현대아파트리모델링조합 등과 일했다.

신 변호사는 최근 정비사업의 꽃으로 불리는 관리처분계획안 이후 법적 다툼이 2가지 유형으로 벌어진다고 진단했다. 조합원이 분양신청을 했지만 현금청산자로 분류되거나 자신들이 제3자와 공동분양자로 분류되는 경우 '관리처분계획인가 취소'를 구하는 소송이 진행되는 사례가 대표적이다.

또 다른 유형은 점유자의 이주 지연으로 발생하는 법률분쟁이다.

관리처분계획 내용에는 조합원들이 분양받는 신축건물 종류, 분양신청자들의 종전자산 평가액 등이 포함된다. 관리처분계획인가 이후에는 본격적으로 신축건물 공사를 위한 이주, 철거, 착공의 단계를 거친다.

신 변호사는 "예컨대 조합원이 분양신청 당시 요구되는 서류를 제대로 제출하지 않은 경우 조합은 해당 인원을 '적법하게 분양신청을 하지 않은 자'라는 이유로 현금청산자로 분류한다. 또 도시정비법에 따라 지분 쪼개기에 해당하는 경우 여러 명에게 하나의 공동분양자격을 인정한다"며 "현금청산자로 분류되면 분양자격이 있다는 이유로, 공동분양자격을 인정받으면 단독 분양자격이 있다는 이유로 관리처분계획을 다투는 소송을 제기하는 사례가 적지 않다"고 말했다.

관리처분 이후 알박기에 대비한 법률 대응도 중요하다고 강조했다. 그는 "조합이 점유자를 상대로 건물 인도 소송에 나설 경우 소송 지연이 발생하지 않도록 적절하게 점유자를 분류해 피고를 설정하고, 상대방의 예상되는 반박 내용에 대해 미리 주장하는 등 소송 기술이 필요하다"며 "악의적으로 이주를 거부하는 점유자들에 대해선 불법점유로 인한 부당이득반환을 구하는 소를 제기해 이주 거부에 대응하는 방법도 있다"고 말했다.

신 변호사는 법률분쟁이 지속되면 막대한 비용이 발생할 수 있어 조합이 적법절차에 따라 사업을 진행하는 것이 핵심이라고 봤다.

그는 "관리처분계획인가 이후 본격적으로 사업이 진행돼 이전 사업단계와 달리 거액의 사업비가 지출된다"며 "또 관리처분계획인가 이전에는 시공자로부터 사업비를 무이자로 대출받아 사업을 진행한다면 이후에는 금융기관으로부터 대출을 받아 금융비용이 발생한다"고 말했다.

이어 "도시정비사업은 많은 근거 법령 및 자치 법규를 근거로 진행되는 사업이다.

법령에 따른 절차를 거치지 않고 사업을 진행하면 위법한 절차에 해당하게 되고, 사업 진행은 다시 원점으로 돌아가는 경우가 많다"며 "법적분쟁으로 사업 지연이 발생하기 전 조합의 법률검토가 진행돼야 한다"고 덧붙였다.

[e-mail] 최용준 기자