증권·캐피탈·저축은행, PF 브릿지론 헤어컷 필요

[파이낸셜뉴스] 증권, 캐피탈, 저축은행에서 PF(프로젝트 파이낸싱) 브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금)에서 높은 헤어컷(채무조정)의 필요성이 제기됐다. 토지 매입가격이 높은 시기에 이뤄진 만큼 사업성이 상대적으로 저조할 수 있어서다.

토지비 부담 해결 안되면 사업성 확보 안돼

14일 위지원 한국신용평가 금융·구조화평가본부 금융1실장은 "공사원가 상승으로 사업성 확보를 위해서는 토지비 부담이 해결될 필요성이 있다.

공사비 비중이 높은 지방의 부담이 더욱 커지고 있는 상황"이라며 "증권, 캐피탈, 저축은행에서 2021년 하반기에서 2022년 상반기까지 취급한 브릿지론이 상당히 높다"고 밝혔다.

한국신용평가에 따르면 브릿지론 비중은 증권에서 2022년 1분기 40.1%에 달했다. 캐피탈은 같은 기간 34.8~37.4%(AA급 제외) 수준이다. 저축은행은 같은 기간 48%에 달했다.

이에 지방 사업장을 중심으로 브릿지론 손실이 현실화될 것으로 보고 있다.

지방 사업장에서 회수지연이 심화됨에 따라 브릿지론에서 지방 사업장 비중도 상승 추세다. 지방사업장 비중은 증권 40.5~47.1%, 캐피탈 29.7~35.4%, 저축은행 39%다.

사업성이 저조하고 중·후순위에 대한 브릿지론 익스포져(위험노출액) 손실도 본격화될 것으로 보인다. 2023년 9월 기준 브릿지론 중후순위 비중은 증권은 대형사 38.4%, 중소형사 70.6%다. 캐피탈은 같은 기간 AA급이 28.8%, A급이하가 48.9%다.

한국신용평가는 2023년 4분기 후 지방과 중후순위에 대한 비중이 중소형 증권사, 대형 증권사, A급 캐피탈사, AA급 캐피탈 순으로 높다고 지적했다.

위 실장은 "증권사는 양적 부담이 높지 않지만 질적으로 열위에 있다. 저축은행은 중후순위 비중이 높지 않으나 해소에 시간이 오래 걸릴 것"이라며 "일단 증권, 캐피탈, 저축은행은 자기자본 대비 브릿지론 부담이 있어 부담 해소에 집중할 필요가 있다"고 봤다.

본PF 만기 부담까지 가중될 가능성

그는 "2023년 9월 말 브릿지론의 최대 56%가 취급 후 1.5년 경과 사업장이다. 추가 재연장시 2년 경과된다"며 "올해 상반기까지 브릿지론 상환이 집중된다. 하반기 이후 본 PF 만기 부담까지 가중될 우려가 있다. 저축은행은 본PF 만기 도래 부담이 이미 상당한 수준"이라고 지적했다.

본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다.

2023년 9월 기준 자기자본 대비 브릿지론 비중은 증권은 대형사가 25.5%, 중소형사가 33.2%다. 캐피탈은 같은 기간 대형사가 26.9%, 중소형사가 51.4%다.

그는 "PF 부실 정리 과정에서 업권 전반의 충당금 적립부담이 크게 증가할 것으로 판단된다. 중소형 증권사, 대형 증권사, 저축은행 및 A급 캐피탈사, AA급 캐피탈사 순으로 적립 수준이 아직 미흡하다"며 "낙찰가율 하락으로 인한 담보가치 재산정 영향도 상당할 것"이라고 예상했다.

2023년 9월 기준 부동산PF 잔액은 약 190조원이다. 증권, 여전, 저축은행의 대출 비중이 약 40%를 상회한다.

위 실장은 "시장 내 영향력, 새마을금고와의 공동참여 비중 등 고려시 2금융권 PF에 대해 신중한 접근이 이뤄질 것"이라면서도 "저축은행에 부실이 집중된 글로벌 금융위기와 달리 현재는 전업권에 분포해 정부 지원에는 한계가 있다"고 말했다.


[e-mail] 강구귀 기자