부동산 경기 둔화, 부동산 신탁사...소송 확대 전망·신용 리스크

[파이낸셜뉴스] 부동산 PF 시장이 더디게 회복되면서 부동산 신탁사에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 경기 둔화로 인한 차입형 토지신탁 사업장의 저조한 분양실적, 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 공사비 급증 등으로 인해 일부 신탁사들은 적자가 나기 시작했다. 더 나아가 부동산 신탁사들에 대한 PF 관련 손해액 소송이 늘어날 것이란 전망도 대두하고 있다.

■부동산 PF 침체, 부동산 신탁사 '빨간불'..."소송 늘어날 것"
5일 나이스신용평가에 따르면 지난 2023년 말 부동산 신탁사 14개사의 책임준공형 관리형토지신탁 사업장과 관련된 PF 잔액 규모는 24조8000억원으로 추산된다.

부동산 신탁사 전체 24조8000억원의 PF대출잔액 중 부동산 신탁사 책임준공기한을 경과한 사업장 관련 PF 규모는 1조9000억원(자기자본 대비 35%) 수준으로 추정된다.

이를 포함해 시공사 책임준공기한을 경과한 사업장 관련 PF 규모는 5조7000억원(자기자본 대비 104%)이다.

시공사의 책임준공확약은 약정한 기간 내에 건물을 준공해 대주단에 담보물을 양도할 의무를 갖게 되고, 이행하지 못하는 경우 채권 전체 금액을 인수하는 것을 말한다. 반면, 부동산신탁사의 책임준공확약은 시공사의 채무인수와 달리 손해배상이라는 점에서 채무의 본질에 차이가 있다.

부동산 신탁사는 자본시장법에 따라 지급보증 행위의 주체가 될 수 없다. 따라서 부동산신탁사의 책임준공확약은 책임준공 미이행시 시행사의 대출채무 및 그에 부수하는 의무를 그대로 인수하는 것이 아니라 대주단의 손해에 대한 배상 의무가 발생한다.

권신애 나신평 연구원은 "책임준공형 관리형토지신탁 계약서 상 손해액을 대출원리금 등으로 명시하고 있는 경우가 다수 존재하는 것으로 파악된다"면서 "이에 근거해 최근 대주단은 책임준공기한을 경과한 사업장의 대출원리금을 부동산신탁사에 청구하는 사례가 발생하고 있다"고 말했다. 이어 "지난 3월 업계 최초로 발생한 신한자산신탁의 인천 원창동 물류센터 소송을 시작으로 향후 관련 소송이 늘어날 것"이라고 전망했다.

■부동산신탁사 실적 '곤두박질'...신용도 흔들
나이스신평에 따르면 지난해 부동산신탁사의 실적은 시중금리가 상승하는 가운데 부동산 경기 둔화로 인한 차입형토지신탁 사업장의 저조한 분양실적, 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 공사비 급증 등으로 인해 전년 대비 크게 저하됐다.

특히 산업 전체 신탁계정대 규모가 2022년 말 2조6000억원에서 2023년 말 4조9000억원으로 88% 증가했다. 차입부채는 8000억원에서 1조9000억원으로 131% 상승했다. 또한, 신탁계정대 대손상각비용 등에 기인해 부동산신탁사 당기순이익은 2022년 6000억원에서 2000억원으로 63.5% 감소했다.

무궁화신탁, 교보자산신탁, KB부동산신탁 3개사는 당기순손실을 기록했다.

권 연구원은 "이 같은 상황에서 책임준공형 관리형토지신탁 PF 대출원리금 우발채무가 현실화될 경우 부동산신탁사의 재무건전성 및 신용도는 향후 큰 폭으로 저하될 것"이라고 내다봤다.

이어 "각 부동산신탁사의 차입형토지신탁 및 책임준공형 관리형토지신탁 관련 재무 실적 저하 및 책임준공기한을 경과한 사업장 PF 대출원리금 배상에 대한 법원의 판단을 지켜볼 것"이라며 "이에 따른 해당 우발채무 현실화 여부를 지속적으로 모니터링 할 예정"이라고 말했다.

그러면서 "일부 재무건전성이 크게 저하된 일부 부동산신탁사를 중심으로 각 부동산신탁사의 자본적정성 확보를 위한 모회사의 유상증자, 신종자본증권 발행 등 자본확충 노력 등을 각 부동산신탁사 신용평가시 반영할 계획"이라고 덧붙였다.

[e-mail] 김현정 기자