8만호 공급 발표, 서울 집값 잡을 입지 선정 중요

정부가 최근 서울 등 일부 지역에서 급등하고 있는 집값을 잡기 위한 대책을 8일 발표했다. 서울과 서울 인근의 그린벨트를 해제해 2025년까지 8만가구의 신규 주택 공급을 추진한다는 내용이다. 정비사업 속도를 높이기 위해 인허가 절차를 줄이고 용적률도 법정 상한에서 추가로 허용하기로 했다.

최근 집값이 급등하는 원인에는 여러 가지가 있다. 일단 서울의 경우 입주물량이 앞으로 적어도 1~2년 동안 감소한다고 한다.

건설단가 상승으로 분양가가 오르고 있고 그러다 보니 준신축 아파트들이 오르고 있다. 1기 신도시를 비롯한 재건축 바람도 영향을 미치고 있다. 기정사실화되고 있는 금리하락도 무관하지 않다.

이 중에서도 공급 감소가 무엇보다 큰 요인이다. 정부의 이번 8·8 대책도 공급 확대에 초점을 맞추고 있다. 규제 위주의 정책으로 실패로 끝났던 문재인 정부의 우를 범하지 않겠다는 뜻이다. 부동산은 물량 앞에 장사가 없는 것이다. 그런 면에서 그린벨트를 풀어 공급을 늘리겠다는 방향은 맞다고 봐야 한다.

그러나 정부가 간과하지 말아야 할 것이 있다. 최근의 집값 상승은 서울, 서울 중에서도 강남권 등 입지가 좋은 일부 지역을 중심으로 일어나고 있는 현상이다. 수도권인 경기도의 경우 과천 등 극히 일부 지역만 집값이 오르고 있다. 그 밖의 다른 지방은 도리어 집값이 떨어지고 있다.

이런 현실에서 신규 택지의 입지를 잘못 선택할 경우 원하는 효과를 보지 못하고 엉뚱한 결과를 낳을 수 있다. 정부는 이미 지난해 구리, 오산, 용인 등지에 공공주택 8만가구를 공급하겠다고 발표한 적이 있다. 여기에다 새로 지정할 신규 택지를 서울 외곽과 지방에서 고를 경우 서울 집값 잡기에는 실패하고 지방 집값에만 악영향을 미칠 수 있다.

따라서 새 공급대책은 서울과 지방, 서울 핵심지역과 변두리로 양극화되어 있는 현실을 최우선으로 고려해야 한다. 그렇지 않고 이미 공급계획이 나와 있는 지역 주변에 또다시 택지를 조성하면 결과는 기대와는 달리 나타날 것이다. 강남의 집값 잡기는 더욱 어려워지고 도리어 날개를 달아주는 꼴이 될 것이다.

이미 예정지가 발표된 3기 신도시 사업도 여러 이유로 지연되고 있다. 대규모 공급계획을 발표했는데도 왜 서울 집값이 앙등하고 있는지 원인을 잘 따져야 한다. 말하자면 서울 중에서도 핵심 지역에 대한 공급에 집중해야 한다. 도심에서는 집 지을 땅을 찾기가 어려우므로 재건축을 앞당겨 물량 공급을 늘리는 수밖에 없다. 물론 이번 대책에도 재건축 규제를 완화해서 진행을 원활히 하겠다는 내용도 담겨 있기는 하다.

장기적으로 보면 서울과 수도권 집중 완화로 정책의 큰 방향을 잡아야 한다. 서울만 살기 좋은 곳으로 만들면서 집값을 잡을 수는 없다. 수도권 외곽과 지방도 각종 인프라 개발에 투자함으로써 주거환경을 고르게 향상시켜야 인구를 분산시키고 양극화를 막을 수 있다.

대출규제도 병행해야 하는데 정부는 규제 시기를 늦춤으로써 집값 상승을 부추기는 과오를 범하고 말았다.

경기침체에 대응하는 금리인하도 집값에는 악재다. 공급과 금융규제를 병행하면서 부동산 시장의 전체 흐름을 파악해야 한다.

과도하게 오른 집값은 언젠가 거품이 꺼지면서 경제에 또 다른 충격을 줄 수 있기 때문에 상시 모니터링을 강화해야 한다.