대출 총량·LTV별 차등 금리… 은행 "쓸 수 있는 카드 다 쓴다"

KB국민은행이 수도권 소재 주택담보대출과 마이너스통장 대출한도를 줄이는 등 고강도 물량관리 방안을 발표하면서 은행권이 사실상 '총량규제'에 들어갔다. 이복현 금융감독원장(사진)이 "물량관리나 적절한 미시관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못됐다"며 비가격적 관리방안을 주문한 가운데 전방위적인 한도 축소, 대환 금지 정책들이 나오고 있기 때문이다. 고강도 물량관리에도 은행권 자체 주택담보대출이 늘어날 경우 수도권 중심 총량관리가 본격화될 것으로 보인다.

■수도권 총량관리 '특단책' 거론

26일 금융권에 따르면 이날 물량관리 방안을 발표한 KB국민·우리은행뿐 아니라 다른 시중은행·지방은행·인터넷전문은행은 모든 정책수단을 열어놓고 가계여신 관리방안을 검토 중이다. 시중은행 고위 관계자는 "지난 2021년 시행했던 영업점별·본부별 총량관리까지 포함해 모든 수단을 두고 검토하고 있다"면서 "다주택자의 신규주택 구입 목적 주담대 중단과 같이 기존에 은행들이 발표했던 정책들은 당장 시행할 수 있고, 은행권 전체로 퍼질 가능성이 높다"고 했다.

은행들의 물량관리 종착지는 지역본부·영업점별 최대 대출금액을 설정, 한도 안에서만 대출을 내주는 '총량관리제'다. 지난 2021년 NH농협은행이 가계대출을 중단하자 은행들이 썼던 물량관리 방안으로, 이번에도 최후의 수단으로 거론된다.

은행권 관계자는 "여러 약을 쓰는데도 약효가 안 들으니 대출총량제로 갈 수 있다"면서 "서울을 비롯해 수도권 주담대가 많이 늘어나고 있기 때문에 수도권이나 지역본부·그룹 단위로 총량제를 시행할 수도 있다"고 말했다.

좀 더 시계열을 넓혀서 보면 주택담보대출비율(LTV)에 따라 대출금리를 차등 적용하는 방안도 언급되고 있다. 영국과 같이 LTV가 높을수록 대출금리를 높게 설정하는 것으로, 지난해 한국은행 'BOK이슈노트'에서 제언한 정책 중 하나다. 시중은행 관계자는 "LTV가 높아서 대출금리가 높게 정해지면 총부채원리금상환비율(DSR)도 축소되는 효과가 있다"면서 "차주 입장에서도 이자 부담 때문에 대출을 꺼릴 수 있어 수요를 억제할 수 있다"고 했다. 다만 은행들이 LTV별 금리 수준을 어떻게 결정할지 실무 논의가 필요한 데다 금리 차이가 크지 않을 경우 수요억제 효과도 떨어질 수 있어 중장기적 수단으로 꼽힌다.

아울러 은행들은 자체적으로 차주 단위 DSR 한도를 40% 아래로 관리할 것으로 보인다. DSR 규제에서 비켜간 대출들이 많은 만큼 관리 목적 DSR을 산출해 차주의 상환능력을 보다 정확하게 파악하는 것이다. 사실상 소득 대비 부채잔액(LTI)을 산정해 차주가 최종적으로 상환을 마쳐야 하는 총부채 부담을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 셈이다.

■지방銀·인뱅 관리 동참

지방은행과 인터넷전문은행에서도 풍선효과 방지를 위해 주담대 관리를 본격화했다.

카카오뱅크는 이날부터 주택담보대출(혼합·변동) 금리를 0.50%p, 전월세대출 금리를 0.10∼0.50%p 인상했다. 2개월 새 3번째 인상으로, 5년 고정형 주담대 금리 하단은 4%대, 상단은 6%대를 넘겼다. SC제일은행은 오늘 9월 중 대출금리 인상을 검토 중이다. BNK경남은행도 이날 비대면 주담대 금리를 0.2%p 인상했다.

한 은행 고위 관계자는 "월별 실행해야 하는 대출금과 들어오는(상환되는) 대출금을 철저하게 살펴보고 있다"면서 "가계대출 관리는 어느 한 은행이 잘한다고 되는 것이 아니다. 한 은행이 조이면 다른 은행으로 쏠리는 풍선효과가 있기 때문에 은행권이 '운명공동체'라는 시각에서 접근하고 있다"고 강조했다.

시중은행은 △다주택자 주택구입자금대출 제한(국민) △수도권 소재 주담대 최장 대출한도 30년으로 축소(국민) △생활안정자금 목적 주담대 한도 제한(국민·우리) △신규 주담대 MCI·MCG 가입 제한(국민·신한·우리·농협) 등 주담대 한도를 축소한다. 은행 자체 주담대 상품 취급액이 수도권 중심으로 늘어나자 '다주택자' '수도권' 수요 억제에 중점을 두고 대출 한도를 줄이는 것이다.

갭투자 방지를 위해 실수요자 자금융통에 문제가 되지 않는 수준에서 전세대출도 조이고 있다. 다만 은행들이 금리인상에 대출한도 정책을 펼치면서 실수요자들이 보험 등 2금융권 대출로 몰리지 않겠냐는 우려도 나온다.

업계 관계자는 "이미 은행들이 물량관리에 들어간 상황에서 대환까지 막히면 실수요자의 자금융통이 어려워질 수 있다"면서 "급격한 물량관리로 오히려 막차 수요가 몰리거나, 2금융권에 집중되는 문제까지 고려해야 한다"고 짚었다.

[e-mail] 김나경 박소현 박문수 기자