대출 조여도 강남3구는 '불장'… 집값 양극화 더 커지나

지난 7월 전국 아파트 신고가 거래건수가 연중 최대치를 기록하는 등 부동산 시장 '불장'이 이어지고 있다. 특히 서울은 연초 대비 신고가 건수가 4배 이상 증가하는 등 집값이 천정부지로 치솟는 상황이다. 정부가 이 같은 급등세를 잡기 위해 이달부터 강도 높은 대출규제카드를 빼들었지만 시장 영향은 제한적일 것이란 평가가 지배적이다.

오히려 실수요자의 대출 가능 한도가 줄면서 내집 마련에 나서는 무주택자들의 피해가 우려된다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 선호지역에선 '현금 부자' 위주로 거래가 이어질 것으로 예상되면서 집값 양극화 현상이 한층 짙어질 전망이다.

■쏟아지는 신고가…수도권 들썩

4일 프롭테크 기업 직방과 업계에 따르면 지난 7월 기준 전국 아파트 신고가 거래건수는 총 2317건이다. 6월 대비 440건 증가하며 올 들어 신고가 거래건수 중 최대 규모를 기록했다. 지난 1월 대비 2배 이상 증가했다.

올해 신고가 거래건수는 지난 1월(1149건)에서 2월(1125건) 들어 소폭 감소했지만 3월 1517건, 4월 1530건, 5월 1602건, 6월 1877건으로 증가 폭이 점차 확대됐다.

8월은 휴가시즌과 폭염이 겹치며 1232건으로 줄었지만, 신고가 경신 기록은 여기저기서 속출했다. 실제 지난달 신고가 거래는 수도권에 집중됐다. 서울이 382건으로 전국에서 가장 많았다. 이어 경기(295건), 인천(81건), 부산(71건) 등의 순이다. 특히 서울은 올해 1월(217건)보다 165건 급증했다. 신고가를 기록한 단지 중 매매가 상위 단지 대부분은 서울 강남3구에 분포했다.

지난달 2일 거래된 강남구 압구정동 '신현대 11차(전용 183㎡)'가 76억원으로 1위를 차지했다. 이어 강남구 대치동 '선경 2차(128㎡)' 41억3000만원, 강남구 역삼동 '역삼아이파크(116㎡)' 32억4000만원 등의 순이다. 비강남권에서는 마포 한강밤섬자이(132㎡, 30억원)와 여의도 광장아파트(150㎡, 29억7000만원)가 10위권에 들었다. 비서울지역 단지로 경기 과천시 부림동의 '주공8단지(83㎡)'가 유일하게 20위권 내 이름을 올렸다.

■"대출규제 무주택자 피해 볼 것"

이처럼 치솟는 집값에 정부가 전방위 대출규제에 나섰지만 집값 영향은 제한적일 것으로 전문가들은 진단했다. 규제에 따른 집값 상승 속도나 거래량에 일시적 영향을 줄 수 있지만 추세적 집값 상승을 억제시키는 데는 한계가 있을 것이라는 게 시장 전망이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "부동산 수요 억제를 위해 정부가 대출규제카드를 꺼내들었지만 집값 상승을 반전시키기는 역부족일 것"이라며 "다만 규제로 인해 예전처럼 급격한 우상향이 아닌 완만한 집값 상승세가 이어질 것"이라고 말했다.

특히 대출규제에도 서울 강남 3구 등 선호지역을 중심으로 집값 상승세는 이어질 것으로 전망된다. 대출규제와 무관하게 자금 여력이 있는 현금 부자 위주로 거래는 꾸준히 이어질 것이라는 점에서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권 등 기존 인기지역은 자금이 막히더라도 현금 부자 위주로 시세 대비 경쟁력 있는 물건들은 거래가 꾸준할 것"이라며 "집값 자체도 크게 빠지지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다.

인위적인 시장규제가 아닌 주택공급 확대를 통한 시장 안정화를 꾀해야 한다는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출규제와 동시에 출산가정, 신혼부부 등을 위한 저금리 대출이 실행되는 만큼 단순히 대출을 조여서 집값을 잡는다는 식의 접근은 부적절하다"며 "인위적으로 시장 가격을 억누르면 효과가 없다는 것은 과거 사례에서 경험한 만큼 규제가 아닌 주택공급을 확대해 나가야 한다"고 말했다.

[e-mail] 김서연 기자