시세 30억 목동 아파트 내년 보유세 926만원→890만원

정부가 12일 내놓은 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'은 실거래가 등 시장 변화 여건을 공시가격 산정기준으로 삼는 것이 핵심이다. 공시가격이 실거래가를 뛰어넘는 '역전현상' 발생 우려가 해소되고, 고가 아파트 등의 보유세 부담도 다소 줄어들 것으로 전망된다. 다만 이 방안은 문재인 정부 시절 도입한 부동산 공시가격 현실화 계획이 포함된 법 개정사항인 만큼 '여소야대' 정국 속에 논의 과정에서 진통이 예상된다.

■서울 고가 아파트 보유세 부담 던다

12일 국토교통부가 내놓은 부동산 합리화 공시가격 변동 시뮬레이션 결과에 따르면 내년 3억원 이상 30억원 이하 아파트 공시가격은 기존 방식 대비 평균 2~3% 낮아질 것으로 예상된다.

지금까지 적용해 왔던 부동산 공시가격 현실화율 방식(9억~15억원 84.1%)을 적용할 경우 시세 9억원 아파트는 공시가격이 6억5000만원으로 4.52% 상승한다.

하지만 제도 개편에 따른 실거래가(2024년 아파트 변동률 1.52%)를 반영할 경우 6억3200만원으로 기존 대비 3% 하락한다.

시세 12억원인 경우 공시가격은 8억6700만원(4.52%)에서 8억4300만원으로 3% 낮아진다. 시세 15억원은 11억7900만원(4.42%)에서 11억4600만원으로 2.9% 낮아지고, 시세 20억원은 15억7200만원(4.42%)에서 15억2800만원으로 2.9% 내려오게 된다.

이에 따라 보유세 부담도 줄어들 것으로 예상된다.

본지가 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 내년 보유세(1가구 1주택자 기준)를 시뮬레이션한 결과 지난 7월 30억원에 매매된 서울 양천구 목동 신시가지2단지 전용 152㎡는 보유세가 926만3549원에서 890만615원으로 약 36만2934원 줄어든다.

지난달 15억원에 거래된 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 59㎡의 경우 252만5486원에서 252만1804원으로 감소한다. 이들 사례는 세액공제가 없는 기준으로 계산됐고, 내년 시장변동률은 올해와 유사하다고 가정해 2024년 공동주택 변동률인 1.52%가 적용됐다.

■시장 시세 반영…'조세저항' 해소

서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 등 지역별·유형별·가격대별로 벌어진 시세 반영률도 공평하게 맞춰진다. 이를 위해 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가기준을 활용해 공시가격의 균형성이 떨어진 지역 및 부동산을 선별·개선키로 했다.

우선 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 국제과세평가관협회의 균형성 평가기준에 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정한다.

심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정키로 했다. 이어 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정을 최종 검수한 뒤 국토부가 공시가격 열람안을 확정한다.

국토부는 조만간 이 같은 내용을 담은 '부동산 공시법 개정안'을 발의할 계획이다. 다만 '여소야대' 정국 속에 국회 논의 과정에서 진통이 예상된다.

전문가들은 공시가격 합리화 방안을 시장 정상화 측면에서는 긍정적으로 평가했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "인위적으로 보유세를 무겁게 해서 투기적 수요를 막겠다는 것이 아닌 만큼 합리적 방안이라고 본다"며 "다만 국회 문턱을 넘느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

우병탁 전문위원은 "기존에 공시가격 현실화 계획은 90%까지 인상하기로 했지만, 집값 폭등 시기와 맞물리면서 공시가격 상승이 컸다"며 "기존 현실화 계획이 조세저항에 직면하는 등 부작용이 컸던 만큼 이번 공시가격 개편은 긍정적"이라고 평가했다.

[e-mail] 김서연 성석우 기자