성인자녀 세대분리…이럴 땐 '세금폭탄'

[파이낸셜뉴스] 1세대1주택자에게는 양도차익 비과세가 적용된다는 사실을 대부분의 주택 소유자들은 알고 있다. 다만 여기서 1세대1주택을 '1가구1주택'이라 착각하는 경우엔 양도소득세를 물게 되는 경우가 종종 생긴다. 세대는 동일한 주소에서 '생계를 같이 하는 가족'이다.

배우자는 떨어져 살아도 생계를 같이하는 것으로 본다. 투기가 아닌 생계 목적 주거에 대해서는 양도차익 과세를 않는다는 의미다.

20대 자녀 세대분리…'소득기준' 살펴야

1세대를 1가구로 착각하는 사례는 종종 생긴다.

지난해 아파트 한 채를 12억원에 판 김 모씨의 경우다. 김 씨는 주택 양도 시점에 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받아 양도세를 한 푼도 안 낼 것으로 예상했다. 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)하다 처분할 경우 양도금액 12억원까지는 양도세가 전액 비과세된다.

그렇지만 1억4000만원을 부과받았다. 김 씨가 이렇게 된 이유는 '1세대1주택=1가구1주택'이라고 알고 있어서다. 김 씨는 양도 전 주택 한 채를 아들에게 증여하고 세대분리를 했다. 김 씨는 1주택자라고 판단했지만 국세청은 김 씨와 아들을 생계기준으로 봤을 땐 동일가구(1세대2주택자)로 간주했다. 생계를 같이 하는 가족, 즉 1세대라는 의미다.

국세청의 과세 근거는 뭘까. 김 씨와 아들은 주소가 달랐지만 세대분리가 되지 않은 것으로 판단했다. 김 씨의 아들은 20대 미혼이었다. 별도 세대로 인정받으려면 소득 요건을 충족해 독자 생계를 꾸려야 한다. 소득 요건은 자녀의 연소득이 기준중위소득(올해 기준 1인 가구 월 222만8445원)을 1년치로 환산한 금액의 40%를 넘어야 한다. 부모에게 경제적으로 의존하지 않고 독립적인 가구를 이루고 있는지를 판단하는 기준이다. 김 씨의 아들은 취업 한 것도 아니어서 소득 기준에 미달했다. 다만 세대분리한 자녀가 30세 이상이라면 소득 요건 없이도 별도 세대로 인정받는다.

여기서 절세팁. 1세대1주택 비과세를 적용받으려면 주택 양도 전 세대분리가 돼 있어야 한다. 특히 20대 자녀에게 주택을 증여할 때는 자녀가 독립적인 생활을 한다는 점을 증명할 수 있도록 자녀의 소득, 직업 등과 관련한 서류를 준비해야 한다.

1세대 비과세…부득이한 경우 "예외 인정"

1세대1주택 비과세 규정이 깐깐하지만 예외도 인정한다. 대부분 주거, 생계에 연계됐을 경우다.

이 모씨는 서울에서 주택을 취득하여 1년 넘게 거주했다. 그렇지만 근무하던 직장에서 경북 김천으로 발령이 났다. 김천으로 이사가기 위해 2년을 거주하지 못하고 부득이 집을 팔았다. 이 씨가 서울 주택을 팔 때 다른 주택이 없었다. 2년 이상 보유하지 않은 이 씨는 비과세 적용을 받을 수 있을까.

국세청이 펴낸 '2024 양도소득세·상속세·증여세를 위한 세금절약 가이드Ⅱ'에 따르면 취학, 질병의 치료·요양(1년 이상), 근무상 형편, 학교폭력 피해로 인한 전학으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사하기 위해 양도한 주택은 비과세에 해당한다. 2년 이상 보유기간 제한을 받지 않는다. 다만, 이런 경우 조정대상지역에서 취득한 주택이 아니더라도 1년 이상 거주요건은 갖추어야 한다.

여기서 이 씨만 김천으로 가고 이 씨 아내와 아이들은 집을 판 후 교육을 위해 서울에 전세로 남는다면 어떻게 될까. 이런 경우는 세대원 전원이 이사를 하지 않았기 때문에 양도한 주택에 2년 보유 또는 거주요건을 채우지 못했다면 비과세 적용을 받을 수 없다.

'민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 민간건설임대주택이나 '공공주택 특별법'에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우도 비과세 적용을 받는다. 이 때의 조건은 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 가능하다. 즉 자기 소유로 분양을 받아서 보유기간 2년을 채우지 못했더라도 세입자일 때부터 계산해 5년 이상 살았으면 된다.

해외이주 또는 출국 땐 보유나 거주기간을 전혀 따지지 않고 비과세를 한다.

갑자기 해외지사로 발령이 날 경우다. 양 모씨는 무주택으로 살다가 서울에 집을 장만했다. 그런데 집을 산지 몇 달 되지도 않아서 해외지사로 발령이 났다. 최소한 1년 이상 근무를 해야 하는 조건이다. 양 씨는 집값이 올라 갑자기 집을 팔려고 하니 세금이 걱정이 됐다.

하지만 소득세법, 소득세법 시행령에서는 취학, 근무상 형편에 따라 세대전원이 출국하는 경우, 출국 후 2년 이내에 집을 파는 조건으로 보유기간 관계없이 비과세하도록 하고 있다.

세대원 모두가 해외로 이민을 가게 되는 경우도 마찬가지다.

다만 해외이주신고확인서를 교부받은 경우, 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않아야 한다는 조건이 붙는다.

[e-mail] 김규성 기자