'임차인 동의 없이 보증금 채무 넘기고 차익' 공인중개사 책임 없어

[파이낸셜뉴스] 법적인 사항을 제대로 확인하지 않고 주택을 판매했다가 세입자의 보증금을 대신 돌려주게 된 집주인이 공인중개사에게 소송을 제기했지만, 패소했다.

13일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 집주인 손모씨가 공인중개사 A씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 원고 패소 취지로 판결했다.

손씨는 2020년 5월 울산 중구의 한 아파트를 2억8000만원에 매매했다.

당시 아파트는 법인 임차인이 2억원의 보증금을 내고 사용 중이었는데, 손씨는 보증금 채무를 매수인에게 넘기며 차액 8000만원을 받았다.

손씨는 보증금 채무를 넘기는 과정에서 임차인의 동의를 받지 않았다.

현행법은 '집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제(면책적 인수)받기 위해서는 임차인의 동의를 받아야 한다'고 규정하고 있다.

그러나 해당 아파트를 구입한 사람은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고 아파트를 담보로 근저당권을 설정한 뒤 경매에 넘겼다.

결국 법인 임차인은 보험사를 통해 보증금을 돌려받을 수 밖에 없었다. 이후 보험사는 손씨를 상대로 구상금 소송을 제기해 2억원의 배상 판결을 확정받았다.

손씨는 A씨와 공인중개사협회를 상대로 "공인중개사가 면책적 인수가 불가능하다는 점을 설명하지 않아 손해를 봤으니 배상하라"며 소송을 제기했다.

하지만 대법원은 "공인중개사에게 법적 성격까지 설명할 이유가 없기 때문에 책임을 물을 수 없다"며 손씨의 손을 들어주지 않았다.

대법원은 "채무 인수의 법적 서역을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무"라며 "공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 설명했다.

그러면서 "중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무 인수의 법적 성격에 관해 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 해야 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 판단했다.

[e-mail] 배한글 기자