공사 지연된 부분만큼 배상… 시공사에 채무 떠넘기기 막는다

#. 중견 건설사 A사는 코로나에 파업까지 겹쳐 지식산업센터 책임준공 기한을 지키지 못했다. 대주단은 책임준공 계약서를 근거로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채무인수를 요구했고, 부채를 떠넘겼다. 이 회사가 못 받은 공사대금도 100억원가량이다.

갚을 여력이 도저히 안 돼 파산신청도 해 보고 살아날 방안을 모색하고 있지만 문닫을 일만 기다리고 있다.

현재 책임준공은 전쟁, 천재지변, 내란 등 3가지를 제외하고 약속을 지키지 못할 경우 시공사가 PF 채무를 조건 없이 인수해야 한다.

건설업계에서 '노예계약'으로 부르는 이유다. 정부가 책임준공 제도개선에 나서는 이유는 시행사 파산은 물론 연쇄적인 시공사 부도 등으로 연결되면서 불안요인으로 작용하고 있어서다.

■전쟁 안 나면 채무인수…업계 '노예계약'

24일 업계에 따르면 정부는 PF 건전성 강화 일환으로 추진 중인 △책임준공 제도개선 △불공정 수수료 개선 △시행사 자기자본비율 강화 등 3대 제도개선안을 4·4분기에 발표할 예정이다.

국토교통부가 마련한 책임준공 제도개선안을 보면 면책범위를 아파트 지체보상금 수준으로 확대하는 것이 핵심이다. 표준계약서를 보면 지체보상금의 경우 '천재지변 외에도 시공사의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유로 준공이 지연될 경우 보상금을 지급하지 않아도 된다'고 규정돼 있다.

이에 따라 시공사들은 입주자모집 공고문에 '파업, 전염병, 문화재 출토, 암반발견, 법원 공사중지 결정, 정부 정책이나 법령 변경' 등으로 입주 예정일이 변경될 경우 지체보상금 지급을 적용하지 않는다고 명시하고 있다.

아울러 채무인수 범위도 현재는 PF 전액을 인수해야 한다. 국토부는 실질적으로 준공이 지연된 부분만큼 손해를 배상하는 것으로 축소해야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 "책임준공 이슈는 금융당국과 협의해 최종안을 마련해야 한다"며 "추이를 좀 지켜봐야 될 것 같다"고 말했다.

업계 한 임원은 "현재 면책범위는 대주단의 횡포"라며 "면책범위가 지체보상금 수준으로 확대되면 채무인수를 거부할 수 있는 권리가 생기는 셈"이라고 분석했다.

■PF 제도 개선…"공급 감소 부작용 최소화해야"

정부는 PF 건전성 강화 일환으로 책임준공 제도개선 외에 불공정 수수료, 시행사 자기자본 비율 강화 등도 논의 중이다. 이르면 11월, 늦어도 연말에는 나올 예정이다.

시장 및 전문가들도 PF 시장의 리스크를 줄이기 위해서는 제도개선이 필요하다는 입장이다. 단 이 과정에서 나타날 부작용을 최소화할 방안도 함께 고민해야 한다고 지적한다.

대한주택건설협회 한 관계자는 "시공사들이 과도하게 부담을 떠안는 책임준공 구조는 당연히 개선돼야 한다"며 "단 시공요건이 까다로워지면서 지방 중소·중견 건설사들의 시장 참여가 줄어들 수 있다는 있다는 것은 우려되는 부분이다"라고 말했다.

시행사 자기자본비율 강화도 마찬가지다. 정부는 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출 위험가중치를 높이는 방안을 검토 중이다. 한국부동산개발협회 관계자는 "시장 정상화·안정화에는 도움이 될 수 있지만 비아파트 공급이 줄고, 중소형 시행사들이 무너지면서 도미노 여파를 미칠 우려가 크다"고 우려했다.

PF 대출 가능 사업장이 60%가량 감소할 수 있다는 주장이다. 불공정 수수료 제도 개선 역시 PF 시장 위축으로 이어질 여지도 적지 않다.

최원철 한양대 교수는 "후진국형 부동산 금융 시스템으로 인해 이 같은 문제가 발생하고 있다"며 "제도개선과 더불어 용도용적제 등 현재도 너무 많은 불필요한 규제를 개선해 개발을 좀 더 손쉽게 하고, 개발리츠 활성화 등 선진 금융시스템 도입도 생색내기가 아닌 근본적인 제도개선이 뒤따라야 한다"고 강조했다.

[e-mail] 이종배 기자