美 멀티패밀리 투자, 가치 회복 물결 온다"

[파이낸셜뉴스] "미국 멀티패밀리(상업용 임대 아파트) 투자에서 가치 회복(밸류 리커버리)의 물결이 올 것이다"

토마스 홀 GL캐피탈파트너스 매니징 파운딩 파트너는 8일 "코로나19 이후 시장의 급변한 변화의 사이클이 마지막 단계에 접어들며, 투자자에게 기회의 시기가 도래했다"고 밝혔다. 코로나 회복기 동안 높은 금리, 팬데믹 기간 동안 중단되었던 건설 재개로 과도하게 공급된 물량으로 인해 임대료 성장률이 감소하고, 인플레이션으로 인한 운영비 증가로 NOI(순영업수익)가 압박을 받는 주택시장 불균형 상태에 변화가 오고 있음을 시사했다.

홀 파트너는 “현재 우리는 매우 흥미로운 투자 사이클의 시점에 들어섰다”며 “향후 5년 간 9400억달러 규모의 멀티패밀리 부채가 만기를 맞이하면서 현재 상황이 투자에 유리하다.

대출 만기 중 상당수는 LTV(담보대출비율)나 부채 서비스 커버리지를 적정 수준으로 낮추기 위해 디레버리징이 필요하다. 만기가 동시에 도래하는 다수의 대출이 대규모 현금 유입을 필요로 하는 소유주 그룹은 향후 12~24개월 동안 시장 가격에 자산을 매각해야 한다.

투자자 입장에선 비교적 저렴한 가격에 투자할 기회가 생길 수 있다”고 언급했다.

이에 2025년 부동산 자산 가치가 최저점을 기록할 가능성이 높다고 봤다. 핵심 지역의 신규 멀티패밀리 개발 자산 가치는 고점 대비 약 40% 하락한 상황에서 저점을 기록하고 있어서다.

그는 “지난 18개월 동안 미국 아파트의 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율)는 10년 만기 국채 수익률이 크게 상승했음에도 불구하고 소폭 상승에 그쳤다. 2024년 2분기 동안 단기 금리가 3.5%로 시장이 더 균형을 이루며 매수자와 매도자가 일치했던 시기가 잠시 있었다. 이후 단기 금리가 장기 금리보다 높게 유지되면서 수익률 곡선의 역전이 나타났다. 이는 캡 레이트가 높게 유지될 가능성을 시사한다. 많은 매도자가 자산을 시장에 내놓도록 유인할 것”이라며 “시중에 상당한 자본이 존재하기 때문에 만기 또는 손상된 대출로 인해 많은 매도자가 시장에서 퇴출되며, 매수 경쟁이 치열해질 것이다. 구매자들에게는 선택의 폭이 넓어지겠지만, 금리 인하 기대로 매도를 미뤄온 자산 가치를 기대했던 판매자들은 예상보다 낮은 평가금액에 실망할 수 있다”고 설명했다.

이어 “멀티패밀리는 장기 금리 인하와 자본 가용성의 증가로 인해 더욱 선호되는 투자 대상이며, 높은 임대 수요, 저렴한 주택의 부족, 안정적인 일자리 증가 등의 기본 요소가 여전히 투자 매력을 유지한다. 지난 24개월 동안 신규 주택 구입 비용이 임대료를 초과하며 개인들은 구입을 미루고 임대를 선호하고, 임금 상승이 임대료 상승을 앞지르면서 고소득 가구가 임차인 인구에 계속 합류하며 멀티패밀리 주택에 대한 장기적 수요가 지속적으로 촉진되고 있다”며 “2024년은 기록상 아파트 흡수량이 가장 높은 해가 되었으며, 2025~2026년에는 신규 주택 공급이 감소할 것으로 예상된다. 특히 2026년에는 신규 공급이 10년 만에 최저 수준에 이를 것"이라고 강조했다.

그는 "정상적인 임대료 성장이 이뤄지면 두 번째 가치 회복의 물결이 나타날 것이다. NOI 급등이 가격을 더 높이기 전에 앞으로 2년이 최적의 멀티패밀리 투자 시기"라며 “GL캐피탈파트너스는 경쟁이 덜 치열하고, 가격 경쟁력이 높은 고급 교외의 B급 자산에서 기회를 모색하고 있다. A급 자산의 가치가 회복되면 임대료가 상승하고, B급 자산의 임대료도 따라서 상승할 것”이라고 전망했다.

그는 “한국 기관 투자자의 포트폴리오는 투자 시점 및 구조에 따라 일부는 가치를 유지할 가능성이 있지만, 도심 코어 아파트, 오피스, 호텔 부문은 코로나19 이후 가장 저조한 실적을 기록하면서 평균적으로 다른 포트폴리오에 비해 실적이 저조할 것”이라며 “2025년으로 접어들며 금리 인하로 인해 부동산 거래가 크게 증가할 것으로 예상됨에 따라, 더 많은 원매자가 시장에 진입할 가능성에 주목할 필요가 있다. 금리 인하로 차입 비용이 낮아지면서 추가적인 부동산 거래가 촉진될 것”이라고 밝혔다.

도널드 트럼프 전 미국 대통령의 승리와 관련 홀 파트너는 "장기 금리가 상승하고 단기 금리가 하락해 수익률 곡선이 정상화되고 대출 환경이 더욱 안정될 것"이라며 "임대 시장에서는 기본적으로 소유자의 권리가 회복되고, 자본 시장에 대한 규제가 감소하며, 일반 단독 주택 시장의 구매 감당력은 계속 낮게 유지될 것이다. 임차인 보호에 중점을 둔 진보적 정책의 해체는 지속돼 부동산 소유자와 자유 자본 시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

이어 "트럼프의 정책에 따르면 석유 산업과 관련 도시들은 확장과 성장을 할 수 있다. 청정 에너지 정책이 철회되면서 일부 시장에 이익을 줄 수 있습니다. 자본 이득세는 유지될 예정으로, 이는 부동산 가치를 계속해서 지지할 것"이라고 말했다.

한편 GL캐피탈파트너스는 미국 멀티패밀리에 특화된 부동산 투자사다. 20억달러, 1만세대 이상의 멀티패밀리 자산을 투자 및 운용하고 있다.

2011년 이후 다양한 메트로 시장에서 캐시플로우(현금흐름)와 밸류애드(가치상승) 전략을 통해 높은 수익을 달성해 왔다. 홀 대표는 16년 이상 20억달러 이상의 멀티패밀리 투자를 관리해왔다.

GL캐피탈파트너스의 대표이자 계열사인 부동산 자산 관리 회사 그린리프파트너스 매니지먼트의 공동대표로도 활동하고 있다.

[e-mail] 강구귀 기자