'봉이 김선달' 개발 그만...PF 자기자본 비율 20%로 높인다

[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자기자본 비율을 현재 2%선에서 선진국 수준인 20%로 높인다. 이를 위해 PF 사업에 현물 투자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여한다.

정부는 14일 오전 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

PF는 대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다.

개선안은 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하는 취지로 마련됐다.

먼저 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 조성한다. 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율인 20%를 유도한다. 2026년 10% 수준에서 2027년 15%, 2028년에는 20%로 점차 높인다는 목표다. PF 자기자본비율을 높이기 위한 제도개선도 병행한다. 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자하도록 유도한다. PF사업(리츠)에 현물출자할 경우 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부를 늦추도록 조세특례제한법을 개정한다. 현물출자를 활성화하기 위해 선도사업을 추진하고 부동산원 등 공공에에서 리츠 설립 지원과 사업성 분석 컨설팅도 진행한다. 이럴 경우 현재 본PF 대출이 70%이고 브릿지대출이 27%, 자기자본은 3%에 불과한 PF사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있다는 기대다. 일반대출보다 금리가 비싼 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비를 절감하고 분양가를 낮출 수 있다는 설명이다. 이 같은 자본확충에 대한 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브도 부여해 내년 상반기 관련법안을 발의할 예정이다.

부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 공사완료를 책임지도록 하는 책임준공을 합리화해 도급·PF대출·신탁계약 상 책임준공 연장사유를 일치하도록 하고, 책임준공 기한 도과시 배상범위도 구체화한다. PF 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차도 개선한다. PF사업을 상시 모니터링하기 위해 사업 유형·지역·단계별 추진현황과 재무현황 등에 ‘PF 통합정보시스템’을 구축한다.

부동산토지신탁은 내실화한다. 책임 범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선한다. 리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼도 육성한다. 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다는 계획이다. 이들 디벨로퍼는 주거시설만 우선 분양하고 상가는 직접 보유해 운영하는 등 전문적인 임대운영으로 부동산 자산가치를 높이고 지역 활성화를 도모할 수 있다는 기대다.

이럴 경우 해당 디벨로퍼에는 용적률 상향과 공공기여 완화도 계획중이다.

김승범 국토부 부동산투자과장은 "PF사업은 한국개발연구원(KDI)에서 분석한 바로는 2% 또는 3% 1% 미만의 이제 자기 자본을 가지고 고금리의 대출을 통해서 토지를 매입하면서 사업을 진행하는 구조"라며 "유휴토지 현물투자를 활성화하면 부동산개발시장 경기가 활성화되고 주택공급여건도 개선될 수 있다"고 밝혔다.

이어 "그동안 파악 자체가 쉽지 않았던 PF사업장을 관리할 수 있도록 내년 PF사업관리처를 구축하는 시스템을 추진중"이라고 덧붙였다.

[e-mail] 연지안 성석우 기자