PF 위기 10년 주기설, 민관이 함께 끊어야

최근 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조개선 방안이 발표됐다. 자기자본 확충을 위한 지원과 규제 및 PF 통합정보시스템 구축을 골자로 하는 다양한 제도가 도입될 예정이다. 이번 구조개선 방안은 1998년 외환위기 이후 지금까지 지속된 기형적인 PF 구조를 해소하기 위한 근본대책이 될 것으로 보인다.

발표된 다양한 정책방안 가운데 주목을 많이 받지는 못했지만, 부작용은 작고 효과가 큰 정책이 바로 'PF 통합정보시스템'이다. 좋은 정책은 문제를 발견하는 '눈'과 이를 해결할 수 있는 '수단'이 모두 있어야 한다.

그러나 그간 정부·민간 등 어떤 곳도 PF 사업장별 자료를 체계적으로 집계하지 않았다. 따라서 위기가 터지면 땜질식 처방에 급급했다.

우선 해당 시스템을 통해 토지 확보에서부터 준공 후 입주까지 전 주기에 걸쳐 정보를 수집해 사업의 성공 여부를 결정하는 초기 요인을 분석할 수 있다. 실효성 있는 사업성 평가가 가능해진다. 또 사업자는 경쟁자들과 공개적으로 비교되기 때문에 스스로 건전성과 사업성을 개선해 차별화할 것이다. 이 외에도 정부는 부동산 PF의 전체 상황과 사업장별 세부 상황을 조기에 파악할 수 있어 위험에 상시 대비할 수 있다.

이러한 제도와 함께 디벨로퍼와 금융기관의 변화 그리고 정부의 정책적 지원이 필요하다. 기존에는 디벨로퍼가 10% 이상의 고금리 브릿지 대출을 받아 토지를 매입해 리스크가 컸다. 토지주가 토지를 현물출자하면 과세를 이연해주는 '업 리츠' 제도가 제시됐다. 디벨로퍼는 대출을 받지 않아 금융비용이 절감되고, 토지주는 토지 가격 이외 개발이익도 누릴 수 있어 서로 윈윈할 수 있다. 미국의 경우 업 리츠 도입 후 리츠 규모가 11배 이상 성장한 경험도 있는 만큼 PF사업의 자기자본 확충에 도움이 될 것으로 기대한다.

금융기관도 실효성 있는 사업성 평가를 통해 PF 사업의 옥석을 가려 대출을 해야 한다. 기존에도 외부 기관에 사업성 평가를 의뢰하고 있지만 금융기관 내부 의사결정 과정에서 필요한 형식적 절차에 불과했다. PF 대출은 담보 대출이 아닌 미래 현금흐름, 즉 사업성에 기반한 대출인 만큼 본질로 돌아가 정밀한 사업성 평가를 통한 대출문화가 정착되길 기대한다.

리츠의 경우에는 다양한 지원제도가 마련됐는데 리츠와 경쟁하는 도관체인 '프로젝트금융회사(PFV)'에 대해서는 차별적으로 규제를 강화할 필요가 있다. PFV는 리츠와 달리 자기자본비율 규제가 없고, 공시의무도 없다. 상장하거나 개발 단계에서 국민을 대표하는 연기금·공제회 등 공적투자기관의 출자를 받아야 하는 의무도 없다.

PFV는 건전성과 투명성이 부족하고 이익을 국민과 나누지도 않기 때문에 리츠에 대한 지원책을 도입하는 것과 함께 PFV에 대한 규제를 강화해야 한다.

부동산 개발이 PFV보다는 리츠를 통해 이뤄질 수 있도록 유도할 필요가 있다.

외환위기 이후 지금까지 20년 넘도록 바뀌지 않고 있는 고질적인 문제를 근본적으로 해결하려는 시도를 환영한다.

오랫동안 고착된 구조를 단기간에 쉽사리 변화시키기는 어려울 것이나 시행착오를 거치더라도 부동산 PF가 선진화되기를 바라 마지않는다.

황순주 KDI 금융혁신연구팀 팀장