"모든 아파트를 재건축 할수는 없다...이것이 진실"

[파이낸셜뉴스] "3년전까지만 해도 정비사업 조합 내에서 재건축과 리모델링으로 다툼이 일어나는 일은 없었는데 노후계획도시정비법 등의 이야기가 나오면서 갈등이 생기기 시작했다."
윤준도 지디이앤씨 대표(공학박사)는 26일 서울과학기술대학교에서 '노후아파트 500만 시대의 리모델링'을 주제로 열린 '2024 KRC 연례세미나'에서 "재건축과 리모델링 갈등의 근본적인 원인을 살펴볼 필요가 있다"며 이같이 말했다.

27일 부동산 업계에 따르면 수도권 단지 곳곳에서 정비사업 방식인 재건축과 리모델링을 두고 갈등이 커지고 있다. 특히 리모델링을 추진하던 서울 용산구 동부이촌동이나 광진구 광장삼성2차 등에서 일부 조합원들이 재건축으로 선회하자는 주장을 펴면서 새로운 논쟁과 의견수렴이 필요한 상황이다.

윤 대표는 "정부와 지자체가 주민들에게 '좀 더 버티면 재건축 할 수 있을 것 같다'는 시그널을 계속 보내고 있는데, 이 과정에서 문제가 생긴다"며 "왜 지금은 (용적률 상향 등을) 안해주냐는 갈등이 생기고, 추후 막상 사업을 진행하려하니 도저히 나올 수 없는 용적률일 경우 '줬다가 뺏는 꼴'이 되어버려서 또 불만이 생긴다"고 지적했다.

정부가 올해 노후계획도시정비법을 제정하고 서울시가 도시주거환경정비기본계획을 변경해 재건축 규제 완화 신호를 보내면서 정비사업을 앞둔 단지들이 혼란을 겪고 있다는 것이다.

신동우 한국리모델링융합학회 회장도 "용적률을 완화해준다고 해도 모든 단지를 재건축으로 재정비하는 것은 불가능하다"며 단지별로 모두 여건과 사업성이 다르기 때문에 재건축 사업의 실현 가능성을 살펴야 한다고 강조했다.

현재 공동주택 리모델링 사업을 적극적으로 추진 중인 아파트 단지는 153곳으로, 총 12만가구가 넘는다. 이들 단지들이 공동주택 리모델링 사업을 추진하면 10년간 신규로 공급할 수 있는 주택의 총 수는 약 2만가구에 달하는 것으로 추정된다.

신 회장은 "한 단지에서는 주민들이 78%가 재건축을, 18%가 리모델링을 선호하고 있다는 조사가 나왔다"며 "사업성이 어떻든 새 집에 대한 선호도가 있겠지만 이럴수록 사업성을 빠르고 면밀히 분석해서 소유자들에게 알릴 필요가 있다"고 했다.

이날 세미나에 참석한 연사들은 정부가 리모델링 활성화에 힘을 실어야 한다며 관련 제도를 대대적으로 개선해야 한다고 입을 모았다. 특히 법제처가 1층을 비우는 필로티 설치를 '수직증축'으로 해석한 데 대한 문제제기가 나왔다. 현재 지자체들은 리모델링 필로티 설계에 따른 1개층 상향을 수직증축으로 보고 안전성검토 강행규정 의무를 부여하고 있다. 이신호 수지한국아파트 리모델링조합장은 "필로티를 갑자기 수직증축으로 간주해 안전진단을 2번 받게 하니 혼란이 발생하고 있다"고 어려움을 토로했다.

이상현 단국대 건축학과 교수는 "아파트 1층 필로티는 다른 층과 동일한 구조형식이라 안전에 문제가 없다"며 "오히려 보강공사를 거치면 (수직증축시) 구조적으로 훨씬 안전한 건물을 만들 수 있다"고 설명했다.

홍건호 호서대 건축토목공학부 교수도 "현재 공동주택은 3개층 증축까지 허용하고 있는데 일반 건축물은 증축에 대한 제한이 없어서 3층짜리 건물이 10층까지 증축된 사례도 있다"며 "3개층으로 제한을 둘 필요가 있는지 법적 규제의 근거를 다시한번 생각해봐야 한다"고 강조했다.

필로티 문제는 법 개정 없이 국토교통부의 고시 개정만으로도 해결할 수 있다는 주장도 나왔다.

이동훈 무한건축 대표는 "정부가 안전에 대한 막연한 부담감을 갖고 있는 것 같다"며 "분명히 다수의 구조전문가들이 1개층을 증축하는 것이 문제가 없다는 입장이기 때문에 국토부가 적극적인 개선 의지를 가지고 해결해야 한다"고 말했다.

[e-mail] 전민경 기자