180억 아리팍, 공시가 75억으로 증여… 내년부터 '감정평가'로 꼼수 증여 막는다

서울 강남, 서초, 용산 초고가 아파트와 호화 단독주택이 내년부터 부동산 감정평가 사업 대상에 추가된다. 상속·증여 때 신고가액이 추정시가보다 5억원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상이면 감정평가를 받아야 한다.

3일 국세청은 부동산 감정평가 대상을 주거용으로까지 확대하는 '상속세 및 증여세 사무처리 규정' 개정안을 행정예고했다고 밝혔다.

20일간 의견수렴을 거쳐 내년 1월 1일부터 시행한다.

부동산 감정평가 사업 대상은 그동안 비주거용인 '꼬마빌딩'에 한정됐다.

감정평가 사업대상을 초고가 아파트, 호화 단독주택으로 확대한다는 게 이번 개정안의 핵심이다.

상속·증여 재산 평가는 상속·증여법에 따라 시가주의를 채택하고 있다. 다만 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모 건물(꼬마빌딩)처럼 고가의 비주거용 부동산은 매매가 빈번하지 않아 시가 추정이 어렵다. 고액자산가들은 이를 활용, 시세보다 50~70% 낮은 공시가격으로 상속·증여를 하면서 세금 부담을 줄여왔다.

하지만 이 같은 방식을 두고 과세형평 문제가 제기됐고, 국세청은 2020년부터 감정평가를 통해 실제 가격에 부합하는 과세를 하겠다는 방침을 정하고 감정평가 사업을 시행해 왔다.

개정안에 따라 내년부터 감정평가 대상이 주거용 부동산으로까지 확대된다.

국세청은 "일부 초고가 아파트, 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못한다"며 "(거래 희소성으로) 비교 대상 물건이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 성격이 유사하다"고 밝혔다.

실제 국토부 실거래가 공개시스템 및 부동산 공시가격 알리미에 따르면 서울 용산 나인원한남(전용면적 273㎡)의 추정시가는 220억원이지만 공시가격은 86억원이다. 공시가격이 시가의 39.1%에 불과하다. 서울 서초 아크로리버파크(235㎡)도 추정시가는 180억원이지만 공시가격은 75억원이다. 시가 대비 공시가 비율은 41.7%다. 호화 단독주택도 사정은 비슷하다. 서울 강남 청담동 전용면적 653㎡ 단독주택의 추정시가는 130억원이지만 공시가격은 55억원에 그쳤다. 시가 대비 공시가 비율은 42%다.

국세청은 주거용 부동산이 감정평가 사업에서 제외되면서 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전현상이 발생할 우려가 있다고 설명했다.

초고가 아파트인 서울 강남 타워랠리스(도곡) 전용면적 223.6㎡의 기준시가는 37억원이다. 시가는 70억원으로 추정된다. 이 아파트를 기준시가 기준으로 증여하게 되면 증여세는 13억7000만원이다. 중형아파트인 서울 성동 트리마제(성수) 84㎡ 기준시가는 25억원, 시가는 40억원이다. 중형아파트는 거래가 상대적으로 빈번해 시가 기준 증여세를 부과한다. 증여세는 15억2000만원이다. 30억원 더 비싼 타워팰리스 증여세가 1억5000만원 적다.

국세청은 내년부터 상속·증여 신고 때 신고가액이 추정시가보다 5억원 이상 낮거나 차액의 비율(추정시가에서 신고가액을 뺀 후 추정시가로 나눈 비율)이 10% 이상이면 감정평가 대상으로 선정한다고 밝혔다.

또 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용을 최대 500만원 공제해 준다. 추가적인 부동산 평가절차 없이 조기 상속·증여세 결정도 가능하다.

국세청 관계자는 "(꼬마빌딩, 초고가 주거용 부동산에 이어) 부동산 과다 보유법인이 직간접적으로 보유한 골프장, 호텔, 리조트, 서화, 골동품에 대해서도 감정평가를 강화하겠다"고 밝혔다.

[e-mail] 김규성 기자