60대 은퇴자 "살고있는 집, 아들에게 넘기려는데… 세금 어떻게 되나"

Q. 60대 은퇴자 A씨는 지난 30년 동안 살아온 서울 소재 아파트가 최근 재건축되면서 그 자리에 들어선 신축 아파트로 입주했다. A씨는 앞서 직장생활을 할 때 은퇴하게 되면 한적한 지역에서 여생을 보내고 싶다는 생각을 해왔다. 동시에 손자를 기르는 아들에게 안정된 보금자리를 마련해주고 싶은 마음도 있다.

이에 지금 살고 있는 아파트를 아들에게 넘겨주고자 한다. 아들은 현재 경기도에 아파트 한 채를 소유하고 있어 이를 팔아야 A씨 아파트 매수 대금을 마련할 수 있다.

그런데 공인중개사는 "주택 거래량이 감소해 매각까지 상당 기간이 소요될 것인 만큼 계약상 잔금일을 최대한 늦추는 것도 가능하다"고 조언했다.

A. 8일 PKF서현회계법인에 따르면 제3자와 거래 시 매매계약일 당시 시세로 계약하고 나서 주택 가격이 오른 후 잔금을 치르는 것은 가능하다. 하지만 자녀 같은 특수관계인에게 아파트를 시가 대비 저가로 양도할 경우 그 차액이 △3억원 △시가의 5%에 해당하는 금액 중 적은 것을 초과하면 부당행위로 취급돼 거래가액이 부인된다.

소득세법상 '부당행위계산 부인'은 특수관계인 간 거래에서 탈세를 방지하기 위해 도입된 제도다. 자녀 등 특수관계인에게 부동산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도하거나, 반대로 높은 가격에 양수했을 때 적용된다. 제3자와의 정상적 거래와 동일하게 간주하기 위해 매매계약일 기준 거래가액과 시가를 비교해 차이가 일정 기준을 초과하면 전자를 인정하지 않고 잔금일(양도일) 기준 시가로 다시 계산해 과세토록 하는 기능을 가지고 있다.

또 상속세 및 증여세법상 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 규정은 대금 청산일을 기준으로 거래가액과 시가를 비교해 저가 양수한 것으로 인정될 때 그 차액이 △3억원 △시가의 30% 중 적은 금액을 넘어서면 초과분만큼 자녀가 증여받은 것으로 간주한다. 이에 따라 증여세가 부과된다.

A씨 사례에 적용해볼 수 있다. 매매계약일 시점에 해당 신축 아파트 시세가 10억원인데, A씨가 아들과 7억원(계약금 1억원, 잔금 6억원)에 계약을 했고 이후 아들이 기존 주택을 팔아 마련한 돈으로 잔금을 지급할 때 시세가 20억원으로 뛰었을 경우를 가정해볼 수 있다.

이 경우 차액인 3억원은 3억원과 시가의 5%(5000만원)를 놓고 봤을 때 적은 금액인 후자를 초과하므로 '부당행위계산 부인'에 해당된다. 거래가액이 7억원임에도 잔금일 당시 시세인 20억원에 양도한 것으로 인정된다는 의미다. 이에 따라 양도소득세가 부과된다.

여기서 끝이 아니다. 추가로 잔금일의 시세인 20억원과 거래가액 7억원 차이(13억원)는 3억원과 시가의 30%(6억원) 가운데 적은 금액인 전자를 10억원만큼 초과하므로 이에 대한 증여세까지 부과된다.

부당행위계산 부인, 증여세를 피하기 위해선 계약일과 잔금일 각각의 시가를 정확히 파악하는 일부터 해야 한다. 그리고 해당 시가 범위 내에서 적정 거래가액을 산정해야 한다.

시가는 불특정 다수 사이 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 잔금일 전후 3개월 이내 재산과 유사한 재산의 매매·감정·수용·공매 또는 경매가 있으면 그 금액이 시가에 포함된다.

따라서 계약일과 잔금일 당시 시가의 유사매매사례가액을 조사하거나 감정평가를 의뢰해 구체적인 자료를 확보해야 하는 게 핵심이다. 이때 관련 모든 내용은 금융거래 기록으로 남기는 게 필요하다.

자금 출처를 명확히 입증하고, 추가 과세를 방지할 수 있는 방법이다.

서현회계법인 관계자는 "단순히 건물 하나를 양도하더라도 양도 시기에 따라 양도소득세뿐 아니라 증여세까지 연계돼 예상치 못한 세금을 납부하는 일이 생길 수 있다"며 "전략적인 양도 시점 설정이 중요한 이유"라고 강조했다.

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자