평당 800만원대 분양 어렵다

경기 화성 동탄2지구 신도시의 분양가가 정부 예상보다 50만원 이상 비싼 평당 900만원대에 결정될 것으로 보인다. 이는 정부가 예상한 총사업비 14조원을 바탕으로 추정한 것이어서 미확정된 광역교통 개선비용 부담과 보상비용 등이 예상보다 훨씬 많이 들 것으로 예상돼 분양가는 이보다 더 늘어날 전망이다. ▶관련기사 15면

■동탄2신도시 평당 900만원대 예상

7일 본지가 경기 성남 판교신도시 수준의 유상공급 면적(38%)을 가정해 모의실험해 본 결과 동탄2지구 30평형대 평당 분양가는 905만원으로 예상됐다. 분양가는 크게 택지비와 건축비로 구성되는데 택지비는 유상공급 면적에 따라 크게 달라진다.

유상공급면적은 토지공사가 지자체에 공원, 도로 등 기반시설을 위한 용도로 무상으로 지급하는 땅을 빼고 실제로 주택업체 등에 돈을 주고 파는 주택·상업용지 등을 말한다.

총면적(660만평)에서 유상공급면적 비율 38%를 곱하면 유상공급면적은 250만평 정도다. 따라서 총사업비 14조원에서 유상면적(250만평)을 나누면 평당 택지조성원가는 558만원이 나온다.

실제로 토공이 주택업체 등에 공급하는 가격은 조성원가의 110%인 614만원으로 추정된다. 공급가를 용적률(170% 가정)로 나눈 실질 택지비는 361만원으로 나온다. 기존 판교신도시의 건축비 544만원을 택지비에 더하면 평당 분양가는 905만원으로 나온다. 건교부가 예상한 800만원 중반대보다는 훨씬 높은 가격이다.

■보상비·교통시설 비용도 분양가 상승 압력

전문가들은 건교부가 예측한 총 사업비가 △토지보상액 △광역교통시설 개선비용 증가 등에 따라 분양가는 더 높아질 가능성이 크다고 지적한다.

동탄신도시는 주변 광역교통망 확충에 부담한 비용이 1조7000억원에 달했고 판교는 신분당선과 양재∼양덕 고속도로 등 10여개 교통망 건설에 개발이익 중 1조591억원이 투자됐다. 판교신도시의 아파트 분양가가 당초 평당 800만원에서 1200만원으로 늘어난 것은 광역교통시설 비용이 늘어났기 때문이다.

동탄2지구 신도시에 정부 계획처럼 서울 연계 고속도로 2개, 철도 1개를 설치하면 수조원의 비용이 필요할 전망이다. 시행주체인 토공, 경기도 외에 정부에서 얼마나 부담하느냐에 따라 분양가가 달라진다.

급등하는 땅값에 따른 보상비 증가도 분양가 상승 압력으로 작용한다.

동탄신도시는 평당 30만원 선에 보상이 이뤄졌지만 2001∼2007년 화성시 공시지가상승률(350%)을 감안하면 이번 동탄2지구 신도시의 보상비는 100만원을 훌쩍 넘어설 전망이다.

더구나 조성원가 이하 수준으로 공급될 국민임대주택 등 공공임대주택의 건설 용지도 분양 주택용지의 분양가격으로 전가될 수밖에 없고 결과적으로 분양가격 상승 부담으로 작용할 수밖에 없다.

동탄2지구 신도시의 임대주택 건설물량이 아직 정해지지는 않았지만 판교신도시 등 다른 신도시의 사례를 비춰볼 때 전체 건설물량 중 최소 30% 정도는 될 것으로 보인다.

/[e-mail] 정영철기자