재건축 등 기부채납 비율 9%이하로 제한, 도심 재정비사업 사업성 좋아진다

내년부터 재개발·재건축 등 사업을 추진할때 지자체에 부지 등을 제공하는 기부채납 비율이 현재 14~17%에서 8~9%로 절반 가까이 낮아진다. 또 해당 지자체는 주택사업과 무관한 기부채납 요구를 못하게 된다. 이에따라 그동안 지지부진하던 도심 재개발 재건축 사업성이 크게 좋아져 사업에 속도가 붙을 전망이다.

국토교통부는 주택사업자가 주택건설사업, 정비사업 등 주택사업을 할때 지자체가 요구하는 기부채납에 대해 이같이 합리적으로 규정하는 내용을 담은 '주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준'을 마련해 2015년 1월1일부터 시행한다고 30일 밝혔다.

■기부채납 비율 8~9%로 크게 낮춰

국토부는 우선 기부채납 부담 비율을 8~9%를 넘지 못하도록 명시했다. 주택건설사업은 해당 사업부지 면적의 8%, 정비사업은 9%(적정부담률)에서 기부채납 부담수준을 결정하도록 했다. 다만 해당 사업특성과 지역여건 등을 고려해 필요한 경우 건축위원회 또는 도시계획위원회에 상정된 부담률의 1.5배(최고부담률)까지 조정할 수 있도록 했다.

국토부가 지금까지 전국에서 사업이 이뤄진 주택건설사업 37개와 정비사업 69개를 조사한 결과 평균 기부채납 비율은 주택건설사업이 부지면적의 14.7%, 재개발·재건축 등 정비사업은 18.4%에 달하는 것으로 나타났다.

그러나 일부 사업장의 경우 도로, 공원 등을 책임지면서 기부채납 비율이 33%에 달하는 등 과도하게 부과되고 있는것으로 조사됐다. 실제로 이들 조사 사업장 중 지자체의 과도한 기반시설 요구로 평균 기부채납 비율을 초과한 곳이 주택건설사업은 19곳(51.4%), 정비사업은 26곳(37.7%)에 달했다.

국토부는 또 용도지역 변경이 이뤄지는 경우에도 기부채납 비율을 최고부담률에서 10%P까지만 추가하도록 했다. 다만 용도지역간 변경을 하는 경우 지자체는 변경된 용적률과 토지의 가치 등을 고려해 별도의 기준을 정해 적용할 수 있도록 했다.

■사업과 무관한 기부채납 요구못해

국토부는 특히 기부채납 적용대상을 주택법에 따라 민간택지에 사업계획승인을 얻은 주택건설사업과 도시및주거환경정비법에 따라 사업시행인가를 얻은 정비사업으로 규정하고 기반시설 기부채납 수준도 해당 주택사업과 무관한 기부채납을 요구하지 못하도록 했다.

지금까지는 건설사업자가 주택사업시 학교증축공사를 요구하고 이를 교육청에 기부채납하도록 하거나 사업지와 별개 지역에 기반시설을 설치하도록 요구하는 등의 사례가 빈발했다.

국토부는 이와함께 지자체가 각종 심의과정에서 기반시설 기부채납의 보상으로 받은 용적률이 감축되지 않도록 하고 줄어든 경우 기반시설 기부채납 수준을 조정하도록 하는 등의 손실보전을 하도록 명확하게 규정했다.

국토부는 '주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준'을 내년 상반기 동안 시범운영하고 이 기준을 개선·보완해 하반기 중에 기부채납 부담수준을 제한하는 법적 근거도 마련할 계획이다.

국토부 관계자는 "이번 운영기준 시행을 통해 주택사업때 기부채납과 관련된 예측가능성을 높이고 적정 수준의 기부채납이 이뤄짐으로써 과도한 부담으로 인한 사업자의 고충이 해소돼 사업이 활성화될 것"으로 기대했다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자