용산, 신흥 부촌으로 떠오르며 주택시장 판도 바뀐다

- 신흥 부촌으로 떠오르는 용산, 고급아파트 중심으로 프리미엄도↑

반포는 전통적으로 명문학군과 한강조망 등에 대한 프리미엄으로 강남 부동산 가격을 선도하는 지역 중 하나로 자리매김하고 있다. 2010년 개교한 덜위치 칼리지 서울이나, 1985년 이전한 서울프랑스학교는 5년에서 10년 이상 지난 일로 이처럼 학군과 한강조망 및 주변 편의시설에 대한 프리미엄이 분양가와 지가에 이미 반영이 끝난 상태라고 할 수 있다.

결국 추가적인 대규모 프로젝트나 도시계획 호재가 뒷받침되지 못하면 고가 분양에 더 이상의 지가 상승은 기대하기 어렵다는 전망이다.

그에 비하여 용산은 아직 출발 대기 상태이다. 반포와 비슷한 외국명문학군과 한강조망, 교통 편의시설의 유사점과 함께, 단군이래 최대 프로젝트 중 하나로 손꼽힌 용산국제업무지구 발표로 한 때 용산역 인근 정비구역은 평당 1억 원을 훌쩍 넘겼던 지역이다.

또 하나의 최대 프로젝트 중 하나인 용산공원은 주한미군이 주둔하던 지역으로 공원규모로는 단연 대한민국 최대 규모이며 2017년 공원조성을 위하여 일반법보다 우선하는 ‘용산공원 조성특별법’이 제정되었다.

호주 시드니 오페라하우스는 국가 상징물로도 유명하다. 만일 그와 같은 상징물이 없이 황량한 바다나 한강만이 조망되었다면 시드니 주변은 높게 평가되지는 못할 것이다. 용산은 시드니 오페라하우스를 능가하는 규모의 용산 예술섬이 시민공모와 전문가들을 통해 추진 중에 있고, 강변북로 지하화, 한강공원 백사장조성, 캠프킴 복합개발 등 수조원에 이르는 국책사업 등으로, 강남을 넘어 세계수준의 도시로 우뚝 서기 위해 개발이 한창 진행 중이다.

◆ 고급아파트 선택 시 실사용 면적이 100%를 넘는지, 주변 소음이 없는지 반드시 확인해야
최고의 개발부지로 손꼽는 용산지역의 노른자위에 위치한 ‘아스테리움 용산’은 서비스 면적이 거의 없던 종전 주상복합 평면의 틀을 깼다. 주택형 실사용면적(전용면적+서비스면적)이 분양면적보다 커 실사용률은 103%에 달한다. 이는 아스테리움 용산 179.36㎡(54평)은 실사용률 85%대인 다른 주상복합과 비교할 경우 215.89㎡(65평형)과 맞먹는 크기가 된다. 세대를 넓게 쓰면서 분양가와 보유세를 둘 다 잡은 셈이 되는 것이다.

초고층주택은 대부분 용적률을 높게 받을 수 있는 상업지역 위에 건설되는 관계로, 단지 주변이 비교적 산만하고 특히 도로변에 직접 접한 경우 교통 편의성보다는 매연과 차량 소음으로 심각한 공해에 시달릴 수 있고 이는 주택가격을 하락시키는 요인 중 하나가 된다. 따라서 쾌적한 주거문화를 위해 최고급 주상복합을 선택하는 경우 단지 주변에 도로가 바로 접하고 있는지, 네온이나 시끄러운 소음으로 자칫 잠 못 드는 일이 없도록 주변 환경을 살펴보는 것이 중요하다.

◆ 세계적인 공원주변 아파트 1㎡당 1억을 넘어서, 국내에서도 실현될까 대한민국을 대표하는 공원은?
2015년 현재, 미국 맨하튼에 위치한 ‘432 파크애비뉴’ 펜트하우스는 9500만달러(약967억원)에 달하며, 인근 센트럴파크 공원주변에 위치한 ‘ONE57’ 펜트하우스 또한 주택 한 채에 9000만달러(약917억원)를 넘어섰다.

영국 런던의 하이드파크 국가공원 옆에 위치한 ‘ONE HYDE PARK’ 주택의 경우, 저층 주택임에도 불구하고 방 한 칸(1 BED ROOM)짜리 주택이 400만파운드(약80억원)가 넘고, 가장 넓은 1579㎡(477.7평)의 경우 2612억원(2014년 12월기준)에 달한다. 홍콩 등 아시아에 1㎡당 1억이 넘는 초고가 주택들의 공통점 중 하나는 뛰어난 조망과 함께, 국가 차원에서 관리되는 세계적인 공원에 인접해 있다는 것이 특징이다.

대한민국을 대표하는 공원은 어디일까? 안타깝게도 아직은 없다. 뚝섬 서울 숲, 월드컵 공원이나 반포 한강고수부지를 따라 조성된 지방자치단체 시민공원 등이 아닌, 정부에서 법률에 의해 관리되는 국가공원으로는 용산국가공원(용산공원 조성 특별법)이 유일하다. 향후 뉴욕의 센트럴파크와 같은 세계적인 공원으로 경쟁하기 위해 정부는 각계 전문가와 교수 등으로 구성된 ‘용산공원조성추진기획단’을 구성하였다.

용산공원에 인접한 ‘아스테리움 용산’은 주택으로는 처음으로 각국 부호들이 찾는 세계 럭셔리 부동산 박람회(LPS)에 소개돼 대한민국을 대표하는 주택으로 국내 부호들 외에도 호주, 중국 등 해외에서 알려진 자산가들 사이에서 관심이 높아지고 있다. ‘아스테리움 용산’의 4층과 20층에는 각각 하늘정원 조성돼 쾌적한 주거환경을 자랑하며, 특히 4층은 테라스만 401㎡ 약 120평이 넘는 펜트하우스로 지어진다.

용산 일대는 교육 환경도 뛰어나다. 서울용산국제학교, 서울독일학교, 프란치스코학교, GCFS, CCS 등 외국인 학교들이 밀집하고 있어 가족 단위의 외국인 거주자들의 선호도가 높다.

특히 서울용산국제학교는 2004년 설립되어 졸업생 56명 가운데 49명이 코넬대 UCLA등 미국 명문대학에 입학하였고 전원이 각국 명문대학에 입학할 정도로 서울 내에서는 외국인 학교 중 최고 명문학군으로 손꼽히고 있어 어린 자녀를 둔 학부모들 사이에서 큰 인기를 끌고 있다.