주택산업연구원 보고서, "주택시장 공급 많지만 공급과잉은 아니다"

최근 주택시장에서 공급과잉 논란이 제기되고 있지만 공급과잉 상태로 진단할 수는 없다는 주장이 나왔다. 시장 수용능력이 유지되고 있어 매매가가 급락하거나 미분양이 폭증하는 위기는 없을 것이라는 분석이다.

주택산업연구원은 13일 '주택공급시장 점검-아파트시장을 중심으로'라는 보고서를 통해 최근 늘어나고 있는 분양물량과 입주물량, 미분양 물량은 시장에서 수용 가능한 수준이며 공급과잉 현상이 나타날 가능성이 적다고 전망했다.

■"심리위축 인한 가격정체 오래 안갈것"

노희순 주산연 책임연구원은 "그동안의 수요와 공급, 공급대비 미분양 증감, 청약경쟁률 등을 고려했을 때 시장 수용능력은 유지되고 있어 평균 이상의 공급을 '공급과잉'으로 진단하는 것은 시기상조"라며 "심리가 위축되면서 거래량과 가격 정체가 나타나고 있지만 장기화되지는 않을 것"으로 내다봤다.

2008년 전후처럼 매매가격이 분양시점 대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만가구에 달하는 등의 시장위기는 없을 것이라는 설명이다.

연구에 따르면 현재 인허가.분양.입주 등 공급실적은 평균 이상의 수치를 기록하고 있다. 지난해 11월 기준 인허가 물량은 70만7395가구로 2014년 말보다 13.6% 증가했으며 분양물량과 입주물량도 각각 51만9198가구, 26만5031가구로 2014년보다 늘었다.

노 책임연구원은 "인허가물량은 착공률 조절을 통해 공급시점을 분산시킬 수 있다.

올해 신규공급이 택지공급 감소, 공급자 대출제약 등에 따라 28~35% 줄어들 것으로 전망돼 시장부담은 크지 않을 것"이라면서 "입주물량 역시 이전부족분을 고려했을 때 과소 공급된 상황"이라고 강조했다.

공급과잉 여부는 '평균 이상의 공급이 시장에서 수용 가능한 수준인가'에 따라 결정되는데 현재 공급은 시장에서 수용할 수 있다는 진단이다.

■수급 따져볼때 공급넘치지 않아

아울러 주산연은 아파트 수요가 충분한데다 임대차시장의 매매전환수요가 유지되면서 주택가격이나 미분양의 급격한 변동은 없을 것이라고 판단했다.

연구에 따르면 2007~2015년 아파트의 입주물량은 평균 26만가구 수준으로 가구증감과 멸실을 고려한 수요(25만가구)와 비슷하고 소득요인을 고려한 수요(33만가구)에 못미친다. 또 전셋값 상승세가 이어지면서 매매전환수요가 지속될 것이라는 풀이다. 노 책임연구원은 "최근 미분양이 증가한 것은 단기 공급 집중과 심리 위축의 영향이 크다"며 "분양물량을 해소하는데 장기간이 소요되겠지만 준공후 미분양의 급증으로 이어지지는 않을 것"이라고 강조했다.

실제 지난해 11월 미분양 물량은 4만9724가구로 크게 증가했으나 평균의 72.1%, 전고점의 65.2%, 최고점의 30% 수준이며 분양물량의 9.6%에 불과하다. 2008년 분양물량 대비 미분양 물량이 73.6%인 것과 비교하면 격차가 크다는 설명이다.

노 책임연구원은 "다만 경기와 부산, 충북, 제주 등 일부지역에서 분양물량 증가, 미분양 비중 증가, 청약경쟁률 하락 등이 동시에 나타나고 있어 지역에 따라 공급조절이 필요하다"고 조언했다.

[e-mail] 김은희 기자