직방, 3월 전셋가↓ "더 떨어진다"…"임차보증금 반환소송 늘어날 것"

3월부터 전국 전셋값이 급락하면서 임차보증금 돌려받지 못할까 전전긍긍하는 세입자들이 늘어나고 있다.

부동산 정보서비스 직방은 우선 계약서상의 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내라고 조언했다.

25일 직방이 한국감정원의 전국주택가격동향조사를 분석한 결과, 세종시는 1년 전에 비해 올해 3월 기준 전세가격 변동률이 8.17% 하락한 것으로 나타났다.

세종 뿐 아니라 경남(-5.6%), 경북(-3.1%), 충남(-2.8%), 울산(-2.8%) 등 전국 광역자치단체의 과반 이상인 총 9곳의 임대료가 일제히 하락했다.

올 들어 신규 아파트 공급이 급증한 탓이다.

이로 인해 세입자들의 걱정도 커지고 있다. 전셋값 하락 시 집주인이 기존 세입자의 보증금을 돌려주려면 신규 세입자 보증금에 제 돈을 보태 돌려줘야 하는 상황이 발생한다. 만약 집주인이 여유가 없다면 세입자는 보증금을 돌려받을 방법이 묘연해질 수 있다.

실제 글로벌 금융위기 등으로 전셋값이 하락했을 당시엔 임대차보증금 관련 민사소송이 크게 늘었다. 임대차보증금 관련 1심 민사소송 본안사건 건수는글로벌 금융위기 등 유동성 리스크 충격이 지속된 지난 2009년 7743건으로 치솟기도 했다. 다만 2013년 7506건으로 줄었고 2016년엔 4595건을 기록했다.

저금리로 유발된 전세의 월세전환 등으로 전세매물 희소성이 부각되며 전세가격이 지속적으로 상승하는 동안엔 임대차 관련 민사소송도 한동안 감소세를 보인 것이다. 하지만 작년 말부터 전셋값이 하락하고 올 들어 수도권마저 떨어지면서 세입자 임대료 보증금 반환관련 민사소송 건수는 늘어날 전망이다.

정부의 여신규제, 주택담보대출 금리인상 등으로 자금을 융통할 수 있는 환경이 더욱 악화된데다 다주택자 양도소득세 강화, 주기적 세무조사로 매수자의 주택구입 의사 결정이 쉽지 않기 때문이다. 내년 1·4분기까지 분기당 10만가구씩 신규아파트 입주물량이 전세매물로 나올 것이란 점도 무게를 더한다.

직방은 이날 전·월세 주택을 알아보고 있거나 임대차계약 종료를 앞두고 이사를 준비 중인 세입자들이 알아 두면 좋을 만 한 몇 가지 팁(Tip)을 공개했다.

△임차기간 종료를 앞둔 세입자 집주인이 연락이 안 된다면?
―임대차 계약기간이 곧 만료되어 임대차보증금을 반환 받아야 되는데 집주인과 연락이 되지 않고 어디 있는지도 모르는 상황만큼 난감한 경우도 없을 것이다. 계약서상의 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고, 만약 반송되면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인하면 된다. 이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다. 만일 임차권등기명령신청이 수취인불명으로 집주인에게 배송되지 않았을 때는 공시송달을 통해 임차권등기가 설정된다. 이사를 가야할 경우 임차권등기의 설정이 완료되었는지 꼭 확인해야한다.

△집주인이 이사 가는 날 전세금 2억원 중 1억5000만원만 주고 나머지 5000만원은 돈이 생기면 주겠다고 하는데 어떻게 해야 하나?
―이사를 가기 전에 아직 받지 못한 5000만원에 대해 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령은 보증금 전액뿐 만 아니라 일부 못 받은 금액에 대하여도 설정할 수 있다. 이 등기를 하게 되면 다음 세입자가 들어올 때까지 대항력과 우선변제권을 가질 수 있고 필요시 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송 등을 제기할 수 있다. 임차권등기명령 신청은 집주인 동의없이 신청할 수 있다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통한 전자신청도 가능하다.

△임대차계약기간이 만료되었지만 아직 집주인에게 보증금을 받지 못한 경우 보증금반환청구소송 방법과 소송비를 아낄 수 있는 방법은?
―해당 임차주택에 대한 점유를 유지한 상태에서 임차권등기명령 신청을 통해 임차권을 등기해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 보증금반환청구 소송은 계약서만 가지고도 계약조건 및 임대차 기간 만료를 충분히 증명할 수 있으므로 변호사 등 전문가 없이도 소송이 가능하다. '대한민국 법원 나홀로소송' 사이트의 임대차보증금 소장 작성하기 코너의 도움을 받으면 기본적인 인지세와 송달료 같은 비용만 부담하게 되므로, 소송비를 다소 아낄 수 있다.

△전세계약기간이 만료됐는데 집주인에게 임대보증금을 못 받았다. 계약기간이 끝났지만 더 거주해도 될까?
―전·월세 계약의 경우 계약기간이 만료되었음에도 임대보증금을 받지 못했다면 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. 단 월세계약의 경우에는 매달 월세를 지불하면서 거주해야 한다.

전세가격이 떨어지는 상황에서 임대차 보증금을 지키기 위한 최선의 노력이 필요하다. 우선변제권 확보(전입신고와 확정일자 받기)는 기본이고 만약을 대비해 임대차 계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 적극 활용하는 방법이 있다.

주택도시보증공사 등의 '전세보증금반환보증' 같은 보증삼품에 가입해 전세계약 종료 후 임대보증금을 반환 받지 못할 경우를 대비하는 적극적인 노력도 필요하다.

[e-mail] 김용훈 기자