3기 신도시 발표 이후 서울 아파트값 어디로?

지난 7일 정부가 3기 신도시를 추가로 발표한 가운데 서울 아파트 가격이 26주 연속 하락하고 있다. 전문가들은 '3기 신도시' 지정과 함께 대출규제, 종부세 및 양도세 부과 등 강력한 정책들이 효과를 보면서 한동안 서울 집값의 약보합세가 이어질 것이라고 전망했다. 서울 외곽에 공급을 늘리는 '3기 신도시' 자체로는 큰 효과가 없을 지라도 앞선 투기 및 실수요 억제책, 청약 규제 등이 종합적으로 효과를 보면서 서울 집값을 누르고 있다는 분석이다.

■'수요 정책' 없으면 '반등 없다'
23일 한국감정원에 따르면 5월 셋째주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 하락했고, 전국도 0.07% 하락했다. 서울 아파트 매매가격만 놓고 보면 지난해 11월 셋째 주 이후로 26주 연속 내리막이다.

서울 일부 재건축 아파트 단지의 경우 5월 들어 전고점에 근접하며 가격을 회복하고 있긴 하지만 한동안 서울 집값은 하락 안정세를 보일 것이라는 것이 전문가들의 견해다.

채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "정부의 부동산 수요 관리 정책 방향이 바뀔 때까지는 시장이 현재의 하락 추세를 유지할 것"이라며 "서울 집값이 하락하는 것은 투자수요를 억제한 9·13대책과 실수요 억제 대책 등을 포함하는 종합적인 '수요 감소' 대책 효과"라고 분석했다.

실제 강력한 대출 규제를 포함한 9·13대책은 투자 수요는 물론 한때 70%였던 주택담보대출(LTV) 비율을 40%까지 끌어 내려 실수요자들도 아파트를 사기 어렵게 만들었다. 정부는 이어 3기 신도시 카드로 공급을 늘렸다. 이에 앞서 양도세 중과 및 종합부동산세를 늘려 다주택자들의 주택 보유도 어렵게 만들었다. 수요 억제, 공급 확대, 투기억제 등 ‘어벤저스급’ 규제라는 말이 나오는 이유다.

이는 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자의 감소 등 실제 시장에서 효과를 보이고 있다. 작년까지 59%에 달했던 서울시 서초구 갭투자 비중은 올해 25%까지 떨어졌다.

송승현 도시와 경제 대표는 "부동산 투자 전략을 짤 때 정부 정책을 이기려하기 보다 정부 정책 하에서 수익을 추구하는 것이 현명하다"고 조언했다.

■서울 불패, 큰 하락도 없을 것
서울 집값이 조정 국면에 들어갔지만 매도, 매수자간 눈치 보기와 서울 대기 수요로 인해 서울 집값이 크게 하락하는 일도 없을 것이라는 분석이다.

김은진 부동산114 팀장은 "최근 국토부 실거래시스템을 보면 약 6주전에 거래된 잠실주공5단지, 은마아파트 등은 전고가를 회복했다"며 "재건축 단지들은 최근 더 가격이 빠지지 않을 거라는 기대감에 매물을 선점하는 경우도 나오고 있다"고 말했다.

'똘똘한 한 채'에 대한 수요가 증가하면서 9·13대책 이후 서울 아파트 평균 거래 가격은 오히려 전보다 올랐다.

직방이 2018년 1~8월 대비 2018년 9월~2019년 현재까지 서울 아파트 거래 가격을 분석한 결과 92.7%가 가격이 상승했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "서울 아파트 똘똘한 한 채에 대한 대기 수요, 경제 상황 악화에 따른 하반기 금리인하 가능성 등 서울 아파트 가격이 크게 내리는 일은 없을 것"이라며 "종부세와 재산세를 부과하는 6월을 전후해 매물 던짐, 가격 하락 시나리오도 막상 까보니 실제로는 큰 매물 던짐 현상이 없었다"고 말했다.

이어 "최근 각종 경제 성장 전망치가 하향 조정되고 있고, 경기 부흥을 위한 추경 예산 편성이 논의되면서 정부도 부동산 규제 수위를 더 올리기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

[e-mail] 이환주 기자