"서울 집값 내년도 오른다, 규제빼고 내릴 유인 없어"..주산연 전망

[파이낸셜뉴스]

주택산업연구원이 내년 서울 집값이 1.0%(아파트 1.2%) 오를 것이라고 전망했다. 앞서 건설산업연구원이 2020년에 서울 집값 하락 전환을 예상했는데 두 기관이 서로 다른 전망을 내놓은 것은 이번이 처음이다.

주산연은 25일 '2020년 주택시장 전망'을 통해 내년 전국 매매가격은 보합(0.0%), 전세가격은 하락(0.6%)할 것으로 내다봤다.

서울 집값의 경우 1.0%상승(아파트는 1.2% 상승), 수도권은 0.8% 상승, 지방은 0.9% 하락할 것으로 내다봤다.

주산연은 우선 내년 전반적인 주택시장을 올해와 같은 '상고하저'로 예상했다.

분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등이 총선과 맞물리는 상반기까지 약보합 장을 이어가다 하반기 상승이 예상된다는 것이다. 서울 및 수도권 아파트 가격 상승에 대해서는 "올해와 비교해 12·16대책 등 정부 규제말고는 다른 변수들이 없어 내년도 상승세가 이어질 것"이라고 전망했다.

연구원은 특히 올해 12·16대책으로 급등 현상은 조정되지만 만성적인 서울진입희망 대기수요, 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승요인으로 서울 집값 상승을 예상한다고 밝혔다.

이에 앞서 건설산업연구원은 2020년 주택 매매가격 전망을 발표하며 전국은 0.8% 하락, 수도권 0.3% 하락, 지방 1.2% 하락을 전망했다. 주산연과 건산연의 수도권, 서울 주택 집값 전망이 한 쪽은 상승, 한 쪽은 하락으로 엇갈린 것은 이번이 처음이다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "올해와 비교해 내년 주택시장의 하방 요인은 정부 규제 외에는 없다"며 "그동안 하방 요인은 거시경제의 하락 국면과 공급이 많았다는 것인데 작년부터 공급 우려가 해소되고 있다"고 말했다.

내년 공급은 전년 대비 10~20% 감소가 예상되나 지난 10년 평균과 비교해 많다. 내년 준공물량은 46만호, 입주 물량은 40만호로 예상된다. 서울을 놓고 보면 입주 기준 전년보다 15% 증가할 전망이다.

다만 최근 심화되고 있는 초양극화, 초극지화에 따라 같은 서울 이라도 가격 흐름에 큰 차이를 보일 것이라는 것이 연구원의 예상이다.

연구원은 2020년 주택시장 5대 영향 변수 중 첫번째로 주택관련 대출규제를 꼽았다. 이어 분양가상한제, 금리, 거시경제여건, 재개발·재건축 관련 규제를 꼽았다.

특히 시중에 유동성이 넘치는 상황에서 12·16대책으로 시가 15억원 이상 주택의 대출이 원천 차단된 만큼 향후 '비대출기반 수요자'의 움직임도 큰 변수로 작용할 전망이다.

연구원이 지난 9월부터 11월까지 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 9억원을 초과하는 거래건이 전체 거래건수의 29.3%로 나타났다.

특히 이중에서도 대출 없이도 주택구입이 가능한 수요자의 비중이 높았다고 분석했다.

[e-mail] 이환주 기자