‘맞춤정장 전략’으로 최적의 부동산 투자자 찾아준다

글로벌 부동산 컨설팅 회사 컬리어스인터내셔널코리아의 캐피탈마켓앤인베스트먼트서비스 본부는 부동산 투자의 '맞춤수트'로 불린다. 고객에 딱 맞는 부동산을 찾아주는 명장(明匠)이다. 증권사, 글로벌 헤지펀드, 국내 자산운용사 출신은 물론 미국 워싱턴DC 소재 싱크탱크 리서치 출신 등을 영입해 다양한 백그라운드 경험으로 고객의 정답을 도출한다.

■첫 시도에 투자자 찾아

올해 상반기 BNK자산운용이 인수한 인천 북항 물류센터는 컬리어스인터내셔널코리아 캐피탈마켓앤인베스트먼트서비스 본부만의 '맞춤수트' 전략이 통한 사례다. 투자자(LP)로 해외 부동산펀드를 유치했는데 첫 시도에 바로 성과를 냈다. 시장 참가자 대다수가 '인천엔 물류센터 투자자를 구할 수 없다'고 포기하는 분위기에서 이룬 쾌거다.

이휘승 상무는 "이미 아는 단점은 리스크가 아니다"고 판단했다. 인천 북항 지역에서 물류센터의 공급이 많은 것은 사실이지만, 올해 준공돼 공급되는 물량은 '인천 북항 물류센터'가 유일했다.

투자 수익률 측면에서 유리 할 수 있는 만큼, 투자자를 설득 할 수 있는 키(Key)가 될 것으로 봤다. 이 상무는 "해외 부동산펀드는 목표 순내부수익률(IRR)이 국내보다 높은 편"이라며 "국내 투자자들의 관심이 낮은 물건이 해외 투자자에게는 좋은 선택이 될 수 있다"고 조언했다.

독일 프랑크푸르트 실버타워는 현지 협력을 통해 투자자를 찾은 사례다. 6억유로에 매각, 지난해 유럽 내 최대 규모 오피스 자산 딜(거래)이다. 삼성SRA자산운용은 국내 투자자에 대한 매각을 고려했지만 코로나19 상황으로 지난해 5월 매각을 중단했다. 컬리어스는 해외 투자자를 유치하는 것이 답으로 보고, 오스트리아 임파르-스위스 SN 그룹이라는 원매자를 찾았다.

이지영 부장은 "국내 투자자가 매각하는 건이지만 매각가 극대화가 목적인 만큼 크로스보더 매각(국경간거래) 협력을 추구했다"며 "국내에 있는 해외 투자자들을 네트워크로 확보, 관리하는 등 핵심 역량을 앞으로도 강화 할 것"이라고 설명했다.

■창의적 아이디어가 문제해결의 열쇠

다른 하우스들이 하지 않는 딜에 대한 도전도 있다. 김미주 사원은 "은평구 연신내역 소재 범일빌딩은 핵심권역이 아니였지만 매수인을 빠르게 확보했다"고 설명했다. 잠실 시그마타워는 매각이 두번이나 불발됐지만 투게더투자운용이라는 원매자를 찾아 매각을 성사시켰다. 구분소유 빌딩이라는 단점을 구분 관리가 잘 돼있다는 장점으로 바꾼 사례다.

현지 상황을 고려한 등대 역할도 있다. 최근 컬리어스에 합류한 손광민 부장은 해외 PF(프로젝트파이낸싱) 투자에 잔뼈가 굵다. 하나금융투자에 있으면서 보험사 확약을 통해 책임준공을 성사키도 했다. 해외와 한국은 책임준공에 대한 법적인 부분이 다른 만큼, 현지 상황에 맞게 투자자의 안정성을 높인 사례다.

컬리어스는 앞으로 자산별 특화에 집중할 계획이다. 이 상무는 "한국이 2023년까지 중국, 미국에 이어 세번째로 큰 이커머스 시장으로 도약 하는 것에 주목해야 한다"고 봤다. 그는 "코로나19 장기화로 리테일 자산의 캐시플로우(현금흐름)가 나빠지다보니 매물로 다수 나오는 상황"이라며 "어려운 딜이지만 아이디어를 통해 기회가 있을 것으로 본다.

도심의 라스트 마일 딜리버리 센터, 공유주거 등이 대안이 될 수 있을 것"이라고 설명했다.

국내 자산에 대한 해외 투자자의 투자를 돕는 것도 지속한다.

손 부장은 "국내 부동산 시장도 글로벌화되고 있는 만큼, 해외 투자자들과 한국 자산 보유자간 다리 역할을 하고 싶다"고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자