40대 직장인 “10억 아파트, 양도·증여세 ‘0원’ 만드는 방법이?”

[파이낸셜뉴스] 40대 직장인 A씨는 부모님이 보유한 아파트를 취득하고자 한다. 부모님이 최근 건강상 문제가 생겨 귀향을 준비 중인데, 정착을 위한 마땅한 자금이 없기 때문이다. 이에 아파트를 매수해 그 대금으로 신규주택을 살 돈과 노후자금을 마련해하고자 하는 목적이다.

A씨가 무주택자라 어차피 집을 구해야 하기도 하다. 문제는 시세(10억원)대로 구입하자니 자금이 부족하고, 가족 간의 거래인 탓에 무턱대고 나섰다가 애먼 세금을 내야 하는 처지가 될까 망설여진다는 점이다.

세무조사가 들어올까 걱정되기도 한다. 이에 A씨는 세무상담을 신청했다.

PKF서현회계법인에 따르면 A씨는 ‘저가양수도’ 방안을 이용하는 게 가장 합리적이다. A씨 부모님은 1주택자라 양도소득세 부담이 없기 때문이다.

특수관계인 간의 저가양수도시 매도자는 양도소득세, 매수자는 증여세 및 취득세를 신경써야 한다. 매도자가 1세대 1주택 또는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 대상이면 저가양수도를 적극 고려해볼 만하다.

다만, 고가 주택이나 2주택자부터는 비과세 대상이 아니라 양도소득세를 산출해야 한다. 이때는 일반증여나 부담부증여와 세 부담 차이를 비교해봐야 한다.

매수자인 자녀 입장에서는 시가 대비 낮은 가격으로 부동산을 취득해 추후 부동산 가격 상승효과를 누릴 수 있고, 취득세도 무주택자 유상취득세율을 적용받아 세 부담을 낮출 수 있다.

가령 1주택자가 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원으로 저가양도할 경우 전자를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다. 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되기 때문이다. 하지만 매도자인 A씨 부모님은 1세대 1주택 비과세 대상으로 양소소득세 부담은 없다.

매수자인 자녀는 시가보다 3억원 싸게 부동산을 잡았기 때문에 증여세가 발생할 수 있다고 생각할 수 있다. 하지만 결과적으로 이 사례에서 증여세는 0원이 된다.

상속세 및 증여세법에서 특수관계인 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때 ‘시가와 대가의 차액’이 기준금액(시가의 30% 혹은 3억원 중 적은 금액) 이상이라면 전자에서 후자를 뺀 금액을 증여재산 가액으로 규정하고 있어서다.

즉 두 수치 모두 3억원이 되므로 그 차이는 ‘0’ 된다. 집을 넘기는 부모님도 양도세를 내지 않아도 되고, 이를 받는 자녀(A씨) 역시 증여세를 납부할 필요가 없게 되는 셈이다.

서현회계법인 관계자는 “10년 내 증여가 없어 기본공제 5000만원까지 적용받는다면 3억5000만원을 증여세 없이 증여받을 수 있다”고 설명했다. 이어 “특수관계인 간 부동산 거래에서도 제3자와의 매매처럼 형식을 갖춰야 한다”고 조언했다.

우선 자녀에게 명의 이전시 별도세대를 구성하고 있는지 확인해야 한다. 1세대는 주택을 취득하는 사람과 ‘주민등록표’에 함께 등재된 가족으로, 취득일 현재 만 30세 미만 자녀는 주민등록표에 없어도 동일세대에 포함된 것으로 간주한다.

다만 이에 해당해도 예외적으로 월 소득이 중위소득의 40% 이상이면 별도세대 구성이 가능하다.

서현회계법인 관계자는 “동일세대에 매도 시 여전히 2주택으로 불이익이 발생할 수 있어 반드시 세대 분리 작업을 선행해야 한다”고 말했다.

다음으로 정확한 시가 파악이 필요하다. 시가와 거래금액 차이가 기준금액이 되도록 세무 전문가와 적정 거래가액을 산정해야 한다. 이때 부동산 상승기 높은 유사매매사례가액을 시가로 보는 불이익을 피하기 위해선 감정평가를 받아 시가를 낮추는 방법을 채택할 수 있다.

거래금액에 대한 자금 출처도 분명히 해야 한다. 가족 간 부동산 거래는 특히 과세관청에서 주의 깊게 들여다보기 때문이다. 자금이동이 없거나, 출처 입증을 못 하면 해당 거래를 매매가 아닌 증여로 볼 수 있다. 거래대금 마련에 대한 구체적이고 객관적인 자료를 준비해놔야 하는 이유다.

부모에게 거래대금을 지불해야 하고, 해당 자금을 어떤 방식으로 형성했는지 증빙하는 절차가 필수적이다. 예금잔액증명서, 근로소득원천징수영수증, 부동산매매계약서, 금융거래확인서 등 제출을 요구받을 수 있다.

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자