서울시 재개발‧재건축 사업성 높인다 ''기부채납 인센티브 올리고 공공기여 완화"

[파이낸셜뉴스] 서울시내 정비 사각지대를 줄이고 재개발·재건축 사업성을 높인다. 건축물을 기부채납하면 부여하는 인센티브를 확대하고, 용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 줄인다. 역세권은 준주거까지 용도지역이 상향되고, 산자락 저층 주거지도 높이 규제가 완화돼 정비사업 대상도 확대된다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다. 시가 이번에 내놓은 방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 2대 분야로 총 10종 대책으로 구성됐다.

현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 외면받거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 게 핵심이다.

■ 역세권, 준주거 상향...공공기여 부담↓
먼저 사업성 개선 분야에서는 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

우선 승강장으로부터 350m 내외인 역세권은 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향한다. 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 가구수·지가·과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘린다. 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p 늘어나게 된다.

지난 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 현재 건축물대장상 기재돼있는 ‘현황용적률’을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

공공기여 부담도 줄인다. 용도지역이 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해서는 상한용적률 산식의 ‘건축물 기부채납 계수’를 0.7→ 1.0로 올려 ‘건축물’을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다. 또 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값과 금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있게 개정주기를 단축한다. 재개발·재건축 시 가구 수를 더 많이 늘려 사업성을 극대화할 수 있도록 도로·공원 같은 기반시설 입체화 및 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가적인 주택용지를 최대한 확보토록 도와줄 계획이다.

■ 산자락 고도제한 완화...인허가 단축
이어 공공지원 방안에서는 접도율 규정을 완화했다. 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 했다. 이럴 경우 그동안 재개발이 어려웠던 ‘토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)’도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게 되는 등 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어난다. 다음으로, 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주택가도 아름다운 경관을 품은 고품격 주거단지로 탈바꿈할 수 있도록 돕는다는 방침이다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의는 내달부터 단 한 번 ‘통합심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 줄인다. 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다. 올해는 지난해(248억원) 대비 21% 늘린 300억원을 융자 지원할 예정이며, 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 기존 7~8회에서 5~6회로 줄인다.

지급 비율도 1, 4차 중도금을 30%로 확대한다. 공사 관련 분쟁 최소화를 위해 ‘표준공사계약서’를 적극 활용토록 하고 사전 컨설팅, 전문가 등을 지원한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.

[e-mail] 연지안 기자