"연간 주택공급 33만가구 적당, 올 40만가구로 집값하락 우려"

연간 적정 주택공급량이 정부가 추정한 수요량의 85% 수준인 평균 33만가구라는 연구결과가 나왔다. 주택보유에 초점을 맞춘 대규모 주택공급정책에 변화가 필요할 것으로 보인다.

주택산업연구원은 4일 '적정 주택공급량 분석' 보고서를 통해 올해 적정한 유효공급량은 34만5030가구로 추정되며 2022년까지 29만5470가구로 감소할 것이라고 전망했다.

■국토부 제시 물량의 85%

유효공급량은 시장에서 소화할 수 있는 적정 주택량으로, 지난 2000년 4.4분기부터 지난해 2.4분기까지 인허가 실적과 준공후 미분양 등 주요 관련 변수를 활용해 추출했다.

연구에 따르면 2015~2022년 연간 유효공급물량은 연평균 33만1000가구로 국토교통부가 주택종합계획에서 제시한 연간 공급물량 39만가구의 85%에 불과하다.

수도권의 경우 전국 공급량의 64% 수준으로 추정한 결과 올해 22만922가구에서 2025년 18만9189가구로 감소, 연평균 유효공급물량이 수요량 대비 97% 수준인 21만1000가구로 예측됐다. 이에 따라 주택시장이 다시 과잉공급에 시달릴 수 있다는 진단이다.

국토부의 주택수요량 추정은 소득과 가구수 변화에 따른 수요 변화 외에 멸실로 인한 필요량을 포함하고 있어 분양시장 등을 통해 공급되는 물량이 시장에서 소진되느냐는 관점에서 보면 유효공급량을 초과할 수 있다고 주산연은 설명했다.

실제 건설업계는 지난해 분양시장 호황에 힘입어 올해 공급물량을 대폭 상향했다. 올 초 부동산114는 민간 공급물량 30만8000여가구를 포함, 올해 분양물량이 40만가구에 육박할 것이라고 집계·발표한 바 있다.

권주안 주산연 선임연구위원은 "수요 위축으로 미분양 위험이 상존할 것이라는 전망이 가능하다"며 "정부의 대량공급정책에 변화가 필요하고 사업자의 공급전략 역시 재고돼야 할 것"이라고 말했다.

그는 "향후 주택공급량은 감소돼야 하지만 최근 발표된 공공택지 공급 폐지, 도심정비사업 활성화 유도 등의 정책을 감안할 때 꾸준한 공급량 유지는 필요하다"면서 "다만 건설사들은 구매수요 감소라는 위험요소를 충분히 반영해 공급을 관리해야 한다"고 조언했다.

■대규모 공급정책 수정 필요

주산연은 한편 추정 유효공급량보다 실제 공급량이 많을 경우 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수 있다고 분석, 향후 집값 하락 가능성을 시사했다.

권 선임연구위원은 "정확한 상관관계를 가진다고 할 수는 없지만 유효공급량 과잉은 수요의 가격상승 압박을 약화시키는 작용이 가능하다"며 "추정 유효공급량을 넘어서는 공급량은 주택가격을 안정화시키거나 하락시킨다고 볼 수 있다"고 설명했다.

[e-mail] 김은희 기자