기준금리가 1%대로 떨어지면서 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높은 가운데 소형 아파트가 임대수익상품으로 주목받고 있다.
전문가들은 공실 위험, 임대료 하락, 감가상각 등을 고려할 때 수익률이 다소 낮지만 꾸준한 실수요, 환금성, 시세상승 여력 등을 갖춘 소형 아파트가 안정적인 투자처라고 설명했다.
■수익률 낮아도..풍부한 실수요, 시세차익
5일 KB국민은행에 따르면 지난 2월말 전국 오피스텔 임대수익률은 연 6.02%, 서울 오피스텔은 5.58%로 집계됐다. 각종 제반비용은 물론이고 공실률, 연체율 등을 고려하지 않은 단순 기대 수익률로, 실수익률과 격차가 상당하다는 게 업계 전언이다.
실제 지난해 에프알인베스트먼트가 강남 3구 오피스텔 명목 임대수익률과 공실, 불량부채 충당금 등을 뺀 실질수익률을 비교한 결과, 평균 1.09%포인트 낮은 것으로 조사됐다.
안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "오피스텔의 경우 장기 공실이 아니더라도 임차계약이 끝나고 새 임차인을 구하기 전까지 한 달 가량은 월세 수익을 거두기 어렵다고 봐야 한다"며 "연체나 불량부채 가능성까지 감안하면 수익률은 5%에 훨씬 못 미치는 게 사실"이라고 말했다.
예상보다 저조한 수익률 외에도 과잉공급 위험, 감가상각 등도 주의할 점으로 꼽힌다. 오피스텔은 인허가 과정이 복잡하지 않아 공급량이 일시에 늘어날 가능성이 있고 시간 경과에 따른 자산가치 하락 및 임대료 하락이 불가피하다는 것이다.
반면 소형 아파트는 지난 2011년부터 1가구만으로도 임대사업용 등록이 가능해지면서 임대사업 용도로 입지가 넓어지는 추세다. 부동산114 조사 결과 올 1·4분기 기준 서울의 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 수익률은 3.65%로, 오피스텔에 비해 크게 떨어지지 않는데다 시간이 지날수록 자산가치가 상승, 시세차익 여력도 있다는 분석이다.
환금성이 높고 전용 60㎡ 이하 신규 주택을 5년 이상 임대할 경우 취득세 면제와 함께 종합부동산세와 재산세가 감면된다는 것도 강점이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "오피스텔과 달리 대지지분율이 높은 아파트는 땅값 상승이 건물의 감가상각을 상쇄하는 측면이 강하다"며 "거주와 임대를 겸할 수 있는데다 관리비 등 주거비 부담도 적은 아파트가 입주자 선호도 높은 편"이라고 밝혔다.
함영진 부동산114 리서치센터장 역시 "전세난에 편의시설, 인프라 등이 갖춰져 있는 아파트가 수요를 확보하기에 유리하다"며 "안정적으로 임대수익을 거두기에도 적합하다"고 설명했다.
■거래가격 낮고 재건축 가능한 곳 유리
전문가들은 최근 월세전환이 늘어난 만큼 5억원대 미만 소형 아파트를 임대할 경우 4%대 수익률은 거둘 수 있다고 내다봤다.
함 센터장은 "지역 내 주택 공급상황을 살피되 임대료가 높지 않은 곳 가운데 직주근접, 역세권 등을 갖춘 단지를 살펴봐야 한다"고 조언했다.
안 연구원은 "기본적으로 거래가격이 낮은 상품을 고르되 건축연령이 오래돼 향후 재건축이 가능한 곳이 더 좋다"며 강북권 2억원대 아파트를 추천했다. 이어 "거둘 수 있는 월 임대료 한계가 있기 때문에 거래가가 높은 하나의 상품보다는 저렴한 두 개 상품에 투자하는 게 좋다"고 덧붙였다. ehkim@fnnews.com 김은희 기자
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