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A: ISA 활용하면 배당소득세 절감
Q : 개인투자자의 경우 부동산을 직접 매매하는 것으로만 돈을 벌 수 있다고 생각했는데, 최근에는 개인들도 투자 가능한 부동산 공모펀드가 나오고 있다. 직접 부동산투자와 달리 개인 투자자가 주의해야 할 사전 정보 등은 어떤게 있는지, 직접 투자와 달리 어떤 점이 이득인 것인지 궁금하다.
A : 개인투자자의 경우 부동산펀드나 리츠 등을 통해 투자를 하면 배당소득세가 과세되는데, 이를 절감하기 위해 올해부터 시행된 개인종합관리계좌(ISA)를 활용하는 것이 좋다.
ISA는 연간 2000만원 한도 내에서 5년 간 최대 1억원을 투자할 수 있다. 해당 기간 동안 발생한 이익에 200만원까지 비과세 혜택이 주어진다. 200만원 초과한 이익에 대해서는 9.9% 분리과세가 주어지므로 금융소득종합과세를 고민하는 투자자에게 매우 유리한 제도이다. 일반적인 의무 가입기간은 5년이지만 15세에서 29세 사이이며 5000만원 이하의 총 급여를 받는 투자자는 의무가입 기간이 3년으로 줄어든다.
부동산 펀드에 공격적인 투자상품을 섞어서 ISA 계좌에 편입시켜 놓으면 효율성을 극대화 할 수 있다. 일반적으로 부동산 펀드는 투자기간 동안 상대적으로 안정적인 배당수익 구조로 설계된다. 이에 공격적인 투자상품과 상대적으로 안정적인 부동산 펀드를 함께 ISA 계좌에 넣으면 두 가지 상품의 손익을 합쳐서 비과세 대상 금액을 산정하게 된다. 공격적 투자상품에서 손실이 났을 경우 안정적인 부동산 펀드의 배당과 합산하므로 과세 기준 이익금액을 줄여주는 효과가 있다. 반대로 두 상품 모두에서 이익이 나더라도 200만원까지는 비과세이며, 초과이익은 9.9%의 저율 분리과세이므로 고객에게 혜택이 크다.
개인들이 직접 부동산에 투자하면 일반적으로 상가 매입이나 아파트 투자 등이 주를 이룬다. 기본적으로 1000억원 단위를 넘어가는 시내 중심에 있는 대형빌딩이나 유명 호텔 등의 투자는 개인으로는 엄두를 낼 수가 없다. 그러나 부동산 펀드를 이용할 경우 다양한 투자 옵션이 생긴다. 서소문에 있는 퍼시픽타워나 동화빌딩, 명동 티마크그랜드 호텔 등이 개인고객들이 펀드를 이용해 투자한 좋은 사례들이다.
또한 국내를 넘어 해외 프라임급 빌딩과 유명 휴양지 리조트 등에 투자할 수 있는 상품들이 사모펀드 형태로 고액자산가들에게 팔리고 있다. 전문가들이 선별한 투자물건들로 임대나 관리, 제세금 등을 펀드 판매 후에도 계속 맡아서 해주므로 마음 편하게 투자할 수 있게 된다.
신규 분양하는 아파트.상가 등에 투자하는 개발형 프로젝트 파이낸싱(PF) 상품은 금융기관 사무수탁을 통한 비용통제와 서류 증빙 등으로 자금집행의 투명성이 확보되므로 개인들이 이를 직접 챙길 필요가 없다. 개인이 직접 부동산을 매입한 경우에는 해당 부동산 매각을 통해서만 이익을 낼 수 있는 반면 공모 부동산 펀드.리츠를 이용한 투자에서는 자산을 매각하지 않고도 개인들의 이익을 실현할 수 있다.
하나금융투자 해외투자상품팀 윤문한 팀장
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