[혼돈의 부동산시장, 해법 찾아라(상)] 과열지역만 '핀셋 규제'할 연착륙 카드 내놔라

강남 재건축 중심 과열 투기과열지구 지정 등 강경규제 과거에도 부작용
청약통장 재당첨제한 등 맞춤형 대책으로 거론

서울 강남권을 비롯한 신규 분양시장이 갈수록 달아오르면서 정부가 주택시장을 연착륙시키기 위한 추가대책을 어떻게 내놓을지 시장의 눈이 집중되고 있다. 일각에서는 투기과열지구 지정 같은 강경대책이 나올 수 있다는 전망도 제기되고 있지만 시장에서는 이 같은 무분별한 획일적 규제는 오히려 시장을 자극해 부작용만 발생시킬 수 있다는 지적을 하고 있다. 따라서 과거 2006년 주택시장 급등기에 쏟아냈던 일반적이고 획일적인 규제가 아니라 과열을 빚고 있는 해당 지역과 주택상품에 대해서만 선별적인 규제가 가해져야 시장이 연착륙할 수 있다고 조언하고 있다. 이른바 '뭉툭한 규제'가 아닌 '핀셋 같은 정교한 규제'가 필요하다는 것이다.

■전매제한 강화 등 대책 나올까

17일 업계에 따르면 전문가들은 정부가 서울 강남 등 일부 지역을 투기과열지구로 지정하는 것에 대해선 대부분이 부적절한 처방이라는 판단을 내리고 있다.

강남지역의 부동산 불씨를 단숨에 꺼뜨리는 동시에 주변 시장까지 과도한 충격을 줄 수 있다는 것이다.

실제 정부는 집값이 급등기를 거친 지난 2008년 강남3구를 투기과열지구로 지정했지만 3년 만에 부동산 경기가 가라앉으면서 2011년 말 긴급 해제한 바 있다. 해제 후에도 한동안 가라앉은 냉기는 가시지 않았다.

한 업계 관계자는 "현재 강남 규제론은 유리 테이블에 앉은 파리를 망치로 때려잡는 방안을 고심하는 것과 같다"면서 "정확하게 단기적으로 효과를 볼 수 있는 처방을 내리면 좋겠지만 정책을 잘못 도입하면 후폭풍이 오래가 인근지역까지 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

담당 부처인 국토교통부도 이 같은 방안에 대해서는 아주 회의적이다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 "투기과열지구지정 등 여러가지 초강경 규제론이 나오고 있지만 주무부처 입장에선 타이밍을 봐가면서 선별적 대응을 해가야 한다"고 말했다.

■청약통장 재당첨 제한 등 고려

이 때문에 유력한 대책으로 거론되는 것이 청약통장 재당첨 제한과 1순위 요건 강화, 전매제한기간 강화 등의 조치다.

청약통장 재당첨 금지 방안은 일부 분양시장에서 효과를 거둘 수도 있을 것이라는 얘기가 나오고 있다. 분양시장에서 가수요를 차단할 경우 실수요자들의 청약기회를 높일 수 있다는 얘기다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "일부 단지에는 청약경쟁률이 수백대 1까지 오르는 등 과열현상도 있는데 재당첨을 제한하거나 청약통장의 1순위 요건을 강화할 경우 경쟁률을 낮추는 효과가 나올 수 있을 것"이라고 평가했다.

전매제한기간 강화 방안에 대해서는 여전히 의견이 엇갈린다. 강남지역에 전매제한을 강화할 경우 현재 6개월 제한에서 입주시점까지 분양권을 팔지 못하는 방안 등이 거론되고 있다. 전매제한을 강화하는 경우 과도한 분양권 거래는 차단되지만 집값 상승을 막는 데는 효과가 없다는 지적이 나오고 있다.

■"전체 시장은 하방 국면"

국토교통부도 주택 초강경 규제론에 대해 매우 조심스러운 입장이다. 현행 지표를 볼때 시장에 과도한 칼을 대는것은 시기상조라는 입장을 분명히 하고 있다. 재건축 분양에 의해 강남 전체 집값이 오른 현상은 맞지만 시장 전반적으로는 심각하게 볼 상황은 아니라는 게 국토교통부의 평가다.

금융 규제도 현재 상황에서 추가로 옥죄기가 어렵다는 게 중론이다. 시중은행이 대출심사를 강화하면서 향후 중도금 대출이 어려워질 것이라는 전망 때문이다.

심교언 건대 부동산학과 교수는 "정부가 강남지역을 투기과열지구로 묶었을 당시의 집값 급등 상황과 현재 부동산시장은 다르다"면서 "현재 저성장 기조에서 건설경기까지 침체시킬 경우 성장률을 더 떨어뜨리는 부작용을 야기할 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 김성환 기자