오피스텔 투자수익률 경고등 켜졌다

작년 한해만 6만여실 공급, 10년전의 10배
분양가도 높아져 수익률 1%P 가까이 하락

최근 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있지만, 공급은 늘고 수익률은 떨어지는 추세가 지속되고 있어 수요자들의 주의가 요구된다. 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔은 저금리 기조가 이어지면서 일반 서민들도 접근할 수 있는 대중적인 투자처로 주목을 받아 왔다. 특히 아파트 청약시장 규제를 중심으로 하는 '11.3 부동산 대책'이 발표되면서, 아파트 청약투자의 대안으로 떠오르고 있다. 그러나 공급량이 늘고 분양가가 비싸지면서 오피스텔 수익률은 수년째 계속 떨어지고 있어 주의가 필요하다는 지적이다.

■4년 만에 2.4배 늘어난 '오피스텔 시장' 지난해 6조 돌파

16일 리얼투데이에 따르면 전국 오피스텔 실거래가 총액을 분석한 결과, 지난 2012년 2조6000억원 정도였던 총 거래금액은 지난 2014년 처음 4조원을 돌파했다.

지난해에는 6조4000억원으로 4년 만에 2.46배 늘어났다. 올해도 10월 기준 4조9437억원으로 5조원을 가뿐히 넘을 것으로 보인다.

전국적으로 오피스텔 공급이 늘어나고 있지만 여전히 수도권 거래가 주를 이루고 있다. 2012년 수도권에서만 거래된 오피스텔은 약 2조원으로 전국 거래액의 78.5%를 차지했다. 최근 수도권 점유율이 줄어들었다곤 하지만 여전히 70%를 넘는다. 지난해 수도권 오피스텔 거래액은 4조7603억원으로 전국의 74.1%를, 올해는 3조7950억원으로 76.7%를 차지하고 있다.

■거래 늘지만 수익률은 감소세… "과잉공급과 고분양가 탓"

거래액은 급증하고 있지만 수익률은 지속적으로 감소세다. KB국민은행의 수도권 오피스텔 수익률을 분석한 결과 서울, 경기, 인천은 최근 6년간 평균 1%씩 수익률이 떨어졌다.

송도.청라.영종 등 국제도시가 많은 인천은 수도권에서 하락세가 가장 뚜렷하다. 지난 2010년 10월 기준 인천지역 오피스텔의 평균 임대수익률은 7.82%였지만 올해 10월 기준 6.43%로 떨어졌다. 1.4%포인트 가까이 떨어진 것이다.

서울 오피스텔 임대수익률은 지난 2010년 10월 5.97%였지만 올해 10월 기준 5.21%로 떨어졌다. 경기도의 경우 같은 기간 6.73%에서 5.64%로 임대수익률이 1.1%포인트 감소했다.

업계에서는 수익률 감소의 원인으로 과잉공급과 고분양가를 꼽았다. 부동산114에 따르면 오피스텔은 지난 2006년 2343실이 분양된 이후 꾸준히 오름세를 보이며 지난해 6만5997실이 분양됐다. 10년 만에 분양물량이 30배 가까이 늘어난 것이다. 특히 수도권은 늘어난 공급물량의 대부분을 차지하고 있기 때문에 수년전부터 과잉공급이라는 지적이 있어 왔다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "기존 오피스텔 수익률은 조금씩 오르고 있지만 신규 분양 오피스텔 중심으로 수익률이 낮아지고 있다"며 "오피스텔 수요가 높아지며 분양가가 높아지기 때문"이라고 설명했다.

■"물량 많은 지역 피하고, 브랜드에 의존하지 말아야"

전문가들은 수익형 부동산에 투자할 때는 아파트 보다 더 주의 깊게 살펴봐야 한다고 조언한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "표준화된 아파트나 펀드 상품을 사듯이 수익형 부동산을 사는 것은 금물"이라며 "꼼꼼하게 물건을 따져봐야 하고 그러기 위해선 직접 많은 상가를 봐야 한다"고 충고했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사도 "되도록 많은 공인중개사무소를 다니며 관심 있는 오피스텔의 공실률이나 수익률을 물어봐야 한다"고 덧붙였다.

박상언 대표는 "마곡이나 문정처럼 오피스텔이 한꺼번에 쏟아지는 곳은 입주시점에 수익률과 가격 모두 떨어질 수 있어 피해야 한다"며 "주거 전용 오피스텔 보다는 업무단지와 가까워 사무실로도 쓰일 수 있는 오피스텔이 공실률이 적다"고 강조했다.

권강수 이사는 "오피스텔은 출퇴근 수요가 많기 때문에 역세권의 중요성이 더욱 커진다"며 "오피스텔 공급이 많이 이뤄졌어도 주변 업무단지 규모와 상대적으로 비교해 보고 추가 수요가 있는지에 대한 분석도 필요하다"고 말했다.

[e-mail] 한영준 기자