오피스텔 투자때 꼼꼼히 따져보세요

취득세는 아파트의 4배, 공급과잉에 수익률은 갈수록 하락
역세권 등 입지 가장 중요.. 공급 많은 곳은 꼭 피해야

아파트 분양시장에 집중된 '11.3 부동산 대책'으로 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있지만 투자시 유의해야할 사항들이 많아 주의가 요구되고 있다.

오피스텔은 최근들어 아파트와 유사한 평면을 도입하면서 '아파텔(아파트+오피스텔)'으로 불리고 있지만 엄연하게 오피스텔이다. 따라서 취득세가 아파트보다 4배 이상 높다는 점에 유의해야 한다. 또 주택법 적용을 받지 않아 업체가 공개하고 있는 청약경쟁률을 모두 신뢰할수 없는데다 이같은 청약률도 계약까지 이어지지 않아 현혹되기 쉽다는 점도 알아야 한다. 또 지난 수년간 공급이 계속 이뤄지면서 과공급에 대한 우려도 큰 상황이다.

그러나 최근 수년간 이어진 저금리 기조로 소액투자자들의 오피스텔에 대한 투자가 있따르면서 오피스텔 공급이 계속 늘고 있다.

19일 부동산114에 따르면 지난 2014년부터 전국 오피스텔 분양 물량은 증가했다. 2014년 4만4839실이었던 오피스텔은 올해 6만7497실(예정물량 포함)로 대폭 늘었다.

■취득세 아파트보다 4배이상 비싸

전문가들은 오피스텔과 아파트 투자의 경우 상당한 차이점이 있는 만큼, 투자시 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 조언한다.

오피스텔은 아파트와 달리 의무적으로 '청약률'을 공개할 필요가 없어 주의가 요구된다. 주택법상 아파트는 청약률을 공개토록 하고 있지만 오피스텔은 그렇지 않다보니, 높은 청약률을 기록했다고 해도 실제 계약으로 이어질지는 확인하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.

아파트 보다 4배 이상 비싼 취득세도 투자시 유의해야 할 부분 중 하나다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법상 업무용 건물로 분류돼 취득시 4.6%의 세금을 내야 한다. 동일한 면적의 중소형 아파트의 취득세(1.1%)와 비교하면 무려 4배 이상 비싸, 투자시 부담감이 클 수 있다.

■아파텔도 전기료 누진제 적용

더구나 오피스텔이 주거용으로 각광받으면서 생겨난 '아파텔' 등의 용어를, 기존 아파트와 혼동해서는 안된다고 전문가들은 입을 모은다.

아파텔은 아파트와 오피스텔을 합친말로, 주거용 오피스텔이 생겨나며 본격적으로 사용됐다. 즉 아파트처럼 주거용으로 공간활용 범위가 넓어지긴 했지만, 동시에 취득세 등의 부분에 있어서는 오피스텔과 동일한 취급을 받고 있는 만큼 각종 세금혜택의 사각지대에 놓일 수 있다는 것이다. 주거용 오피스텔은 높은 취득세를 적용받는 동시에 고율의 누진제가 적용되는 주택용 전기료가 부과되기도 해 아파트 거주자들과의 역차별 문제점이 지적돼왔다.

■수익률 5%대로 갈수록 하락

오피스텔의 공급과잉 추세로 예전만큼 '고수익'을 내지 못하고있는 만큼, 역세권 등 각종 주변 환경을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 지적한다.

전국 오피스텔 임대 수익률은 지난 2010년(6.17%)이후 2011년(5.91%).2012년(5.85%).2013년(5.76%). 2014년(5.64%).2015년(5.51%) 모두 5%대로 하락했다. 함영진 부동산 114센터장은 "임대수익률을 내는 것을 목적으로 하는 수익형 부동산인만큼, 공급이 집중된 지역은 피하는게 좋다"면서 "'신축' 위주로 대학가 주변이나 역세권, 서울 강남 등 대기업 중심인 곳을 주목할 필요가 있다.

신혼부부 등 1~2인 가구가 많은 지역의 오피스텔도 유리하다"고 말했다.

[e-mail] 윤지영 기자