올 부동산 경매시장 ‘찬바람’

경매 참여 위축 변수 많아 낙찰가율.낙착률 하락 지속
세금폭탄에 급매물 불가피.. 하반기 하락폭 심화 가능성
투자자들 수익성 선호 뚜렷.. 서울 도심.강남권 쏠림 가속

지난해 법원 경매시장은 주요 경매 지표기록들이 역대 최고치를 기록할 정도로 뜨거웠다. 하지만 올해 경매시장 전망은 '불투명'한 상황이다. 대출 문턱이 높아지는 등 경매 참여를 위축시킬 만한 각종 변수가 있기 때문이다.

1일 전문가들은 2018년 경매시장의 주요 지표인 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)과 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수)이 하락세를 보일 것으로 전망했다. 고공행진하던 낙찰가가 낮아지고 대출이 어려워져 경매에 뛰어드는 투자자가 급감하면서, 낙찰되는 물건 수도 줄어들 수 밖에 없다는게 전문가들의 분석이다.

서울 강남권.도심과 서울 외곽.지방 간 양극화 현상도 한층 심해질 것으로 내다봤다.

■낙찰가율.낙찰률↓

전문가들은 낙찰가율과 낙찰률이 각각 최대 5% 안팎으로 하락할 것으로 전망했다. 특히 일반 투자자들의 참여도가 높은 아파트 등 주거시설 부분에서 이같은 하락세가 두드러 질 것이라는 게 전문가들의 설명이다.

법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 평균 낙찰률은 전년대비 1.0%포인트 하락한 39.1%를 기록했다. 주거시설의 지난해 평균 낙찰가율은 전년대비 불과 0.2%포인트 상승한 87.5%다.

이미 지난해부터 낙찰률과 낙찰가율이 하락세를 보인만큼, 각종 대출 규제가 적용되는 올해는 하락 기조가 더욱 두드러질 수 밖에 없다는 지적이다.

지지옥션 이창동 선임연구원은 "내년 4월부터 다주택자 양도세가 시행되는 만큼, 이를 회피하기 위한 다주택자의 물량이 얼마나 풀릴지에 따라 주거시설 경매시장의 흐름이 좌우될 것"이라면서 "낙찰률은 이미 40%선을 붕괴한만큼 하락세가 지속될 것"이라고 말했다.

이어 "세금 폭탄을 피해 급매물이 많이 나오게 되면 낙찰가율도 소폭 하락 조정될 것이다. 일반 주택시장의 매수 심리를 예의주시할 필요가 있다"면서 "경매시장 물량이 늘어나는 하반기에는 (낙찰가율과 낙찰률)의 하락폭이 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.

■서울 도심.강남권 vs서울 외곽.지방 양극화↑

지난해부터 나타난 '지역별 경매시장 양극화 현상'도 가속화 될 것이라는 전망이다.

여러 물건에 투자하기보다는 수요가 많아 수익성을 기대할 수 있는 '똘똘한 한 곳'을 낙찰받아야 한다는 인식이 높아졌기 때문이다.

아파트값 등의 상승률이 높은 서울 강남3구를 향한 쏠림이 더욱 두드러질 수 밖에 없다는 해석이다.

실제로, 지난 2017년 12월 서울 강남3구(서초.송파.강남) 아파트 경매물건을 사기 위해 뛰어든 평균 응찰자는 13.4명을 기록한 반면 강남3구를 제외한 서울 외곽에 위치한 아파트 응찰자는 5.9명에 불과하다.

이 선임연구원은 "아무래도 수요가 많은 서울 도심이나 강남권에 위치한 주택보다는, 수요가 많지 않은 수도권 외곽의 연립.다세대나 지방 주택의 하락폭이 클 것으로 보인다"면서 "몸값이 높은 서울 주요 지역 경매 물건에는 대출 규제에서 자유로운 고액 투자자들의 발길이 더 집중될 것"이라고 전망했다.

[e-mail] 윤지영 기자