건설사 꼼수분양 도 넘었다.. 북위례, 상한제 피하려 임대로 공급

북위례 위례호반가든하임 편법분양 논란..정책 허점에 정부는 속수무책
분양가 맞먹는 임대료 받고 공사비 충당.. 향후 분양전환시 수익도 챙겨

수도권 인기 주거지역인 위례신도시 북측단지(이하 북위례)에서 아파트 공급이 시작된 가운데 건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 일반분양 대신 단기 임대아파트로 전환해 공급하는 '꼼수'를 부리고 있다는 지적이 나오고 있다. 현재 공공택지에서는 민간아파트도 분양가상한제를 적용받기 때문에 북위례에서 분양되는 민간 건설사 아파트 단지는 모두가 분양가상한제 적용 대상이다.

그러나 건설사들은 임대아파트로 바꿔 공급하는 '묘수'를 동원해 분양가상한제를 피하고 있다. '단기임대후 일반분양' 방식을 통해 향후 분양전환시 집값 급등기 동안 발생한 시세차익을 고스란히 가져갈 수 있다는 점도 노린 것이다. 게다가 임대보증금을 그동안 통상적인 임대아파트의 보증금과 다르게 일반 분양가격과 근접한 수준으로 높게 책정해 아파트를 짓는 비용을 세입자에 전가하고 있어 도덕성까지 제기되고 있다.

3일 업계에 따르면 호반건설산업은 지난 2일 북위례 A3-5블록에서 위례호반가든하임 699가구에 대한 견본주택을 열고 아파트 공급을 시작했다. 이 단지는 그동안 위례신도시 입성을 위해 수요자들이 오랫동안 기다려온 단지지만 지난해 말 돌연 '4년 임대후 분양전환' 아파트로 공급방식을 바꿨다. 이 때문에 청약통장을 아끼며 이 단지 분양을 목빠지게 왔던 사람들이 난리가 났다. 위례신도시 분양을 기다려왔다는 한 수요자는 "다른 입지가 좋은 지역의 단지에 청약할 수 있었지만 북위례 단지만 생각하고 청약통장을 안쓰고 기다려왔는데 너무 허탈하고 화가 난다"며 "건설사가 과도한 욕심을 부리는데 정부도, 지자체도 수수방관하고 있어 더 화가 난다"고 성토했다. 위례호반가든하임이 임대아파트로 나오자 부동산 관련 카페에서는 이를 성토하는 글들이 계속 올라오고 있다.

■분양가상한제 피하려 단기 임대아파트로 전환?
업계에서는 위례호반가든하임이 분양가상한제 적용을 받지 않기 위해 기막힌 '묘수'를 동원했다고 분석하고 있다. 이 단지가 일반분양을 하게 되면 분양가상한제를 적용받아 아무리 높게 잡아도 분양가가 3.3㎡당 2200만원을 넘을 수 없기 때문이다.

대형 건설사 관계자를 통해 분양가상한제를 적용받을 경우 이 단지의 분양가를 면밀히 계산해봤다. 위례호반가든하임 부지는 4만2118㎡ 규모로 한국토지주택공사(LH)가 2016년에 2162억7593만원에 공급했다. 용적률 230%를 적용받아 전용면적 85㎡ 초과 699가구가 들어선다. 이를 환산해 적용하면 아파트 한 가구당 토지비용은 3.3㎡당 대략 740만원 정도다. 여기에 건축비를 3.3㎡당 900만원(현재 공공주택 표준건축비가 3.3㎡당 613만원)으로 아무리 높게 잡아도 분양 공급원가는 3.3㎡당 1640만원 수준을 넘을 수 없다는게 이 관계자의 분석이다. 토지를 분양받을때 발생한 약간의 금융이자와 건설사의 마진을 3.3㎡당 400만원으로 잡아도 일반분양가는 3.3㎡당 2000만원을 겨우 넘게 된다.

이 관계자는 "이미 입주해 있는 위례신도시 아파트 가격이 3.3㎡당 3000만원에 달하는 상황에서 분양가상한제를 적용받아 3.3㎡당 2000만원에 분양을 하자니 억울한 면도 있었을 것"이라고 분석했다.

■임대보증금으로 돈 안들이고 아파트 건설
위례호반가든하임이 비난을 받는 또 다른 이유는 건설비용에 육박하는 임대보증금이다. 전용면적 101㎡의 임대조건은 임대보증금이 6억1900만원(기준층)에 달한다. 3.3㎡당 1547만원이다. 이는 가구당 토지비용(3.3㎡당 740만원)과 건축비용(3.3㎡당 900만원)을 합한 건축비용 1640만원에 근접한 금액이다. 즉, 임대주택을 분양받는 사람들의 돈으로 땅값과 건축비를 모두 충당하는 셈이다.

통상적으로 공공임대아파트는 물론이고 민간 임대아파트도 세입자의 부담을 줄이기 위해 임대보증금을 최대한 낮추는게 일반적이지만 위례호반가든하임은 전혀 다른 방식을 택한 것이다.

업계 한 관계자는 "임대보증금을 받아 별도의 투입비용없이 아파트를 짓고 나중에 일반분양을 통해 또 수익을 챙길 수 있는 구조"라고 설명했다.

■집값 급등기 시세차익은 건설사 몫
북위례가 분양되기를 목빠지게 기다려왔던 수요자들의 허탈감은 또 있다. 건설사가 임대로 공급한 후 향후 분양전환을 한다고 하지만 요즘같은 집값 급등기의 시세차익을 고스란히 건설사가 가져가겠다는 것이기 때문이다.

현재 위례신도시 남쪽 단지들의 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만원 안팎에 달한다. 최근에 집값 상승세가 더욱 거세 나중에 이보다 더 오를 가능성도 높다. 만약 이 단지가 일반분양으로 나왔다면 분양가는 상한제를 적용받아 아무리 높아도 3.3㎡당 2200만원을 넘지 못했을 것으로 업계는 추정하고 있다. 즉, 일반분양을 했더라면 분양가가 전용면적 101㎡의 경우 8억8000만원이었다 치더라도 당첨자는 3억원에 달하는 시세차익을 누릴 수 있었다는 것이다. 그러나 이 시세차익은 고스란히 건설사가 가져갈 가능성이 높다.

위례호반가든하임은 경기 하남시에 4년 후 분양전환하는 조건으로 사업승인을 받았다. 즉, 4년 후 위례신도시 주변시세와 비교해 감정평가를 통해 산출한 금액으로 일반분양을 하게 된다. 분양가상한제도 적용받지 않고 요즘 같은 집값 급등기에 4년 동안 오른 시세를 건설사가 고스란히 챙기는 셈이다.

■제도적 허점에 정부도, 자지체도 손놓고 방관만
문제는 건설사들의 이같은 꼼수분양이 계속 늘어날 가능성이 높다는 것이다. 공공택지는 분양가상한제를 적용해 주택 수요자들에게 저렴한 가격에 아파트를 공급하기 위해 국가가 그린벨트를 해제한 곳임에도 건설사들이 제도적 허점을 파고 들고 있어서다.

업계 관계자는 "아무리 공공택지라 하더라도 부지에 대한 기본적인 사용조건만 지키면 그 땅을 어떻게 사용하더라도 강제할 수 없기 때문에 이를 막을 수는 없을 것"이라고 말했다.

공공택지를 공급하는 공공기관의 한 관계자는 "공공택지 내 민간아파트 부지는 감정평가를 통해 그 당시 시세대로 공급을 하지만 실제로는 그린벨트나 농지 등을 개발해 공급하기 때문에 아주 싼 가격에 공급받는 셈"이라며 "건설사가 토지를 분양을 받으면 기본적인 요건만 준수하면 공급자 입장에서도 달리 제재할 방법이 없다"고 말했다. 기본적인 요건은 정해진 가구수와 전용면적, 용적률 등이다.

업계 한 전문가는 "이런 편법에 대해 손을 놓고 있는 정부도, 편법을 동원한 사업에 승인을 내주는 지자체도 문제"라며 "지금이라도 이에대한 대비책을 세워야 주택 수요자들의 불만을 줄일 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자