부동산 전문가들 사이에서 흔히 하는 말 중 이런 말이 있다. 대세에 역행하는 방식에 부동산 투자를 하면 큰일난다는 말이다.
빌딩매매 전문기업 미소빌딩연구소 부동산 전문가 박종복 원장은 “정부의 정책, 규제를 미리 파악하고 부동산 시장 흐름을 최소 5년 이상을 내다보고 준비를 해야 한다. 정부 정책에 반하는 방법으로 부동산 투자를 하면 쪽박을 찰 확률이 높다”고 조언했다.
문재인 정부가 출범한지 1년이 다 되어가고 있다. 현 정부가 들어선 이후 크고 작은 부동산 정책들이 9번이 넘게 발표됐다.
이러한 정부의 부동산 정책들은 이제 주택시장 규제에서 임대사업자를 겨냥한 빌딩매매에 대한 규제까지 손을 뻗치고 있다. 부동산 거래에서 세금 강화보다 더욱 중요한 것은 대출 규제다. 이제는 빌딩매매시 매매대금의 60~70% 대출을 받아 건물을 매입하는 시대는 점점 멀어지고 있다.
이러한 추세에 따라 빌딩매매 두 가지 사례를 준비했다.
첫 번째는 빌딩매매 후 웃는 60대 부부의 사례이다.
서초구 양재동 소재 빌딩을 23억에 매수하면서 S금융회사에서 17억을 대출 받고 세입자 보증금 2억원을 승계 받아 소유권이전 비용까지 합해 본인 순수한 자금은 51,000만원이 들었다. 월세 750만원 중 매월 대출이자로 422만원을 공제하고도 꼬박꼬박 매월 328만원의 수익이 발생하고 있다.
두 번째는 빌딩매매 후 울고 있는 60대 부부의 사례이다.
강북구 수유동 소재 건물을 22억에 매수를 하였다. 결론부터 말하면 웃고 있는 60대 부부의 투자금 51,000만원보다 돈은 약 2배인 107,560만원을 투자해 고작 월 수익은 161만원을 더 받는 경우이다. 좋은 부동산 투자란 최소한의 돈으로 높은 수익을 내는 것인데 해당 사례는 투자 대비 수익률이 좋지 않은 케이스이다.
하지만 여기서 조심해야 할 대목이 있다.
바로 무조건 대출을 많이 받는 게 좋은 것은 아니라는 것이다. 비록 대출을 받더라도 미래가치가 높은 부동산을 투자상품으로 생각하고 투자해야 한다는 뜻이다. 본인이 매수한 빌딩이 공실이 생길 경우의 위험성까지 계산해서 매입을 하지 않고 무작정 매입을 했다간 추후 공실로 인해 이자이 내는 것 조차 힘들어질 수 있다.
박종복 원장은 “노후에 편안하고 안정된 임대수익을 원해 목돈을 투자해 빌딩을 구입했다가 장기적인 공실로 이자를 내기 힘들어 끝내 경매로 제 3자에게 낙찰되는 것은 막아야 할 것이다. 이런 경우를 빗대는 말로 ‘자산은 증식시키는 것보다 지키는 것이 더 중요하다’라는 말이 있는 것처럼 부동산 투자는 신중의 신중을 더해야 하며, 전문가의 조언을 받아 구입하는 것이 도움이 될 수 있다”고 말했다.
한편, 박종복 원장은 빌딩매매 전문기업 미소빌딩연구소를 운영 중이며, 올박스 엔터테인먼트 전속 방송인으로 KBS, MBC, SBS, 채널A 등 다수 방송에 부동산 컨설턴트로 활동 중이다. 현재 단국대학교 행정법무대학원 인허가 법률전문가과정 출강 중이며, 약력으로는 건국대학교 경영전문대학원 최고경영자과정 수료, 대한장애인역도연맹 부회장, 한국능률협회 부동산개발지도사 등을 역임하였
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