[기획부동산, 당신을 노린다] 2배 수익 보장? 일단 의심부터 해야

(下) 피해예방 및 대처법
담당 공무원에 확인 먼저..현장방문·문서열람 필수
사기의심땐 대화 녹취 등 피해 근거자료 확보 중요

"기획부동산 직원도 속아서 땅을 사고 피해를 보기도 합니다. 또 주변 지인에게 소개해서 피해가 더 커지기도 하구요. 일종의 다단계 사기형태인거죠." (법무법인 송경 최승만 변호사)

"2배 수익 보장 등 고수익을 보장한다면 부동산 사기를 의심해봐야 합니다. 수익성이 높은 사업이라면 애써 개인투자자를 찾아 홍보하지 않겠죠. 사전 예방이 최선입니다." (임재만 세종대 부동산학과 교수)

기획부동산 사기는 대부분의 경우 피해 사실을 인지하기까지 최소 1~2년의 시간이 걸리고 피해가 발생해도 실질적인 구제가 어렵다. 대부분의 기획부동산 업자들은 2~3년에 한 번씩 회사명을 바꾸고, 이른바 바지사장을 내세우기 때문이다.

"오랜 시간과 많은 비용을 들여 소송에서 이겨도 형사처벌은 가능할지 모르나 이미 날려버린 투자금은 찾을 수 없는 만큼 사전 예방이 최선"이라고 전문가들은 입을 모은다.

■소송해도 피해보상 어려워… 사전 예방 최선

11일 부동산업계·법률계 등에 따르면 기획부동산 사기의 경우 피해가 발생하면 사후 배상이 어려운 만큼 사전 예방이 최선이다.

법무법인 송경 최승만 변호사는 "기획부동산사기의 경우 투자 동기가 된 개발사업이 사실무근으로 판명될 무렵에는 사기범들이 업체를 폐업하고 잠적하거나 (재산 명의 이전을 통해), 반환할 자력이 없다는 식으로 버티는 경우가 많다"며 "민사상 책임을 묻는 것은 피해회복에 별다른 도움이 되지 않는다"고 말했다.

실제로 현재 재판이 진행 중인 '제주도 서귀포 기획부동산' 피해자들은 사기 피고인들에게 더 강한 처벌을 법원에 요구하고 있지만 금전적 배상은 받기 어려운 상황이다. 이들 일당은 2016년 3월부터 2017년 11월까지 개발이 불가능한 제주도 땅을 분양해 200억원의 수익을 챙겼다.

다단계 기획부동산 사기의 경우 하위 판매책을 맡은 가해자가 주변 지인 등을 끌어들여 '가해자이자 피해자'인 상황이 발생하기도 한다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "우리나라 부동산 등기는 실제 소유관계 사실여부와 상관없이 형식만 맞으면 서류를 발급한다"며 "투자에 앞서 투자자 본인인 꼼꼼하게 확인하고, 책임을 질 수 있도록 사전에 주의해야 한다"고 조언했다.

■담당 공무원과 통화, 현장 방문 등 사전확인 필수

개발 호재, 높은 수익률을 미끼로 부동산 투자를 권한다면 개발업자든 지인이든 사전에 투자 대상이 되는 토지 등에 대한 확인은 필수다.

사기 피해를 예방하기 위해서는 개발호재와 관련해 지방자치단체 도시개발(기획)과 등에 전화를 해 담당공무원에게 사실관계를 확인하는 것이 중요하다. 실제로 특정 지역에 개발계획이 있다고 하더라도 해당 땅의 소유관계를 문서로 확인하고, 현장 방문도 하는 것이 좋다.

현장에 방문했다 하더라도 투자를 급하게 결정하지 말고 계절이 바뀔 때까지 충분히 시간을 두고 토지대장, 등기부등본열람, 토지이용계획확인원 등을 확인해야 한다.

지자체 규제 등으로 개발이 가능한 땅인지 아닌지도 확인해야 한다.

법무법인 정향 김예림 변호사는 "민형사상 구제를 위해서는 사기 피해 근거가 되는 자료 확보가 중요하다"며 "판매책이 제시한 신문광고나 홍보전단 같은 유인물에 기재된 내용을 확보해야 한다"고 조언했다.

최승만 변호사는 "사기로 의심될 경우 매도인이나 부동산알선자와 대화내용, 약속 등을 전부 녹취하거나 문자메시지로 남겨 추후 법적 분쟁에 대비해야 한다"고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자